[부동산특집]알짜 미분양엔 ‘3박자’가 있다

《회계법인에 다니는 이남현(가명·36·서울 노원구) 씨는 작년 말 수도권의 한 모델하우스를 들렀다가 미분양 아파트 1채를 계약했다. 당시 분양소장이 “경기만 좋았으면 프리미엄이 수천만 원 붙었을 ‘진흙 속 진주’ 같은 아파트”라고 한 말만 믿고 현장 주변 중개업소도 한번 가보지 않았다. 그로부터 1년. 주변 아파트 시세는 이 씨가 계약한 아파트 분양가보다 낮은 수준까지 떨어졌다. 이 씨는 “경기지역 미분양이 작년 말보다 6000여 채나 늘었다”며 “‘진흙 속 진주’를 고른 게 아니라 진흙탕에 빠진 기분”이라고 말했다. 아파트 미분양 물량이 쌓이고 있다. 지난해 말 11만2254채이던 미분양 물량은 올해 8월 15만7291채로 40.1%나 증가했다. 건설사들은 조건이 좋은 아파트를 골라 살 수 있는 기회라고 홍보하지만 이 씨처럼 분양가와 기존 단지 시세 비교를 소홀히 하면 자금만 묶일 수 있다.》

반드시 현지 중개업소 찾아 정보수집 → 모델하우스 방문

○ 분양가격이 시세보다 싼 단지

일반적으로 알짜 미분양을 고르는 기준은 좋은 아파트를 고를 때와 같다. △대단지에다 △교통여건이 편리하고 △가격이 싸서 투자가치가 높은 아파트라야 한다는 것.

이 가운데 전체 경기가 부진한 상황에선 가격이 가장 중요하다. 아파트를 사려는 수요가 전반적으로 살아나기 힘든 상황에서 분양가격이 시세보다 크게 높으면 투자가치는 거의 없다고 봐야 한다.

문제는 이런 아파트가 드물다는 점. 과거 건설사들이 고급 마감재를 쓴다는 이유로 분양가를 크게 높인 데다 최근 기존 아파트 시세가 하락세를 보이면서 대부분 단지의 분양가격이 시세와 같거나 높은 수준이 됐다.

부동산정보제공업체인 부동산뱅크가 전국 미분양 아파트 단지를 분석한 결과 서울, 경기, 충북, 전남, 부산 등지 10개 단지의 분양가격이 시세보다 낮았다. 실제 계약률이 60∼70%라는 점을 감안하면 전체 공급물량 4151채 가운데 1500채 안팎이 미분양 상태인 것으로 추정된다.

분양가격이 시세보다 싼 장점이 있지만 일부 건설사가 자금난을 겪고 있는 만큼 최악의 경우 공사 중단으로 입주가 지연되는 리스크가 있다는 점을 반드시 고려해야 한다. 부동산뱅크가 자체 기준에 따라 비교 대상 단지를 분양가와 시세를 비교한 만큼 계약을 염두에 둔 사람이라면 현지 중개업소에 들러 가격 동향을 점검할 필요가 있다.

동일토건은 최근 경기 용인시 신봉동 도시개발지구에서 분양한 ‘신봉 동일하이빌’ 아파트 1462채 중 868채의 분양가를 4∼10% 인하했다. 이에 따라 1547만 원이었던 평균 분양가격이 1460만 원으로 낮아졌다. 이는 3.3m²당 1800만 원대인 주변 시세보다 크게 낮은 수준이다.

현진이 경기 이천시 갈산동에 짓는 아파트는 3.3m²당 분양가격이 780만∼820만 원선. 인근 아파트 시세가 900만 원선이란 점을 감안하면 13% 정도 싸다. 현재 중형 가구만 일부 남아 있다.

중앙건설은 서울 양천구 신정동에 짓는 아파트에 중도금 이자 후불제 조건을 적용하고 있다.

공동 정원에 저층 주택을 연결한 타운하우스 중에선 한양이 경기 용인시 보라동에 짓는 단지의 분양가격이 기존 시세보다 싼 편이다.

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○ 건설사가 알려주지 않는 ‘미분양 고르는 법’

일단 분양가격이 싼 단지를 골랐다면 층과 향이 좋은 가구를 고를 차례다.

최근 청약이 끝난 모델하우스에 전화를 걸어 미분양 물량이 얼마나 되느냐고 묻자 “계약이 거의 다 끝났으니 서두르는 게 좋다”는 답이 돌아왔다. 모델하우스 측은 “로열층은 계약이 끝났고 저층 중대형 가구 몇 채만 남았다, 그나마 문의가 많아 곧 마감될 것”이라고 했다.

이 말은 사실이 아닐 가능성이 높다. 현재 이 업체가 지방자치단체에 신고한 계약률은 80%. 하지만 인근 중개업소에는 이 업체가 수수료를 조금씩 주고 처분해달라고 의뢰해둔 로열층 물량이 적지 않다.

모델하우스 관계자가 “로열층이 없다”고 말하는 것은 팔기 힘든 비로열층이나 남향이 아닌 가구를 먼저 처분하려는 경향이 있기 때문이다.

따라서 미분양 아파트를 사려는 사람은 모델하우스를 가기 전 현장 근처 중개업소부터 방문하는 게 좋다. 중개업소 여러 곳에 나와 있는 물량과 분양조건을 수집한 뒤 분양사무소 측과 협상하기 위한 것이다. 이렇게 하면 ‘몇 채 안 남았으니 서둘러라’는 모델하우스 측의 재촉에 현혹되지 않을 수 있다.

청약률이 높았던 후분양 아파트를 집중 공략하는 것도 방법. 교통여건과 주거환경이 뛰어나 청약했지만 잔금 납부까지 기간이 짧아 계약을 포기한 알짜 물량이 많이 남은 편이다.

이 밖에 △가구 수가 적은 ‘나 홀로 아파트’ △집 앞에 옹벽 등이 있어 아파트 전면 시야를 가리는 단지 △교통이 불편한 아파트 등은 가급적 피해야 한다.

특히 분양 광고에 ‘지하철역까지 걸어서 5분 거리’라는 문구가 있다면 실제 걸어서 확인해보는 게 좋다. 아파트를 고를 때 필수적인 부분에 대한 과장이 심하다면 다른 내용도 거짓일 가능성이 높다.

홍수용 기자 legman@donga.com