[부동산특집]분양권 매수, 청약경쟁률 높았던 지역부터 노크

입력 2008년 11월 27일 02시 59분

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경기 침체 감안 신중히… 떴다방 통한 거래 금물

2003년 이후 5년 만에 분양권 매매가 가능해졌다.

정부의 ‘11·3 대책’으로 서울의 강남 송파 서초구를 제외한 전국이 투기과열지구에서 해제되면서 분양가 상한제를 적용받지 않은 아파트는 계약 즉시 전매가 가능해진 것.

부동산 전문가들은 청약 당시 경쟁률이 높았던 곳, 개발 호재가 있거나 장기보유 가치가 높은 곳 등을 중심으로 매수 여부를 살피되 서두를 필요는 없다고 조언한다.

청약 경쟁률이 높았던 곳 등 일부 유망지역을 중심으로 매물 보유자들이 호가를 높이고 있지만 매수세가 거의 없어 내년까지 가격 하락세가 이어질 것이란 전망이 많기 때문이다.

○ “분양권 시장 접근은 신중하게”

분양권 전매시장은 기존 아파트 매매 시장과 신규 아파트 분양 시장의 중간에 있는 ‘제3의 시장’이다. 등기 이전에 매매가 가능해 환금성이 좋고 단기 투자자들에게 매력적인 시장이다.

하지만 지금 같은 경기 침체기에는 매수에 신중해야 한다는 것이 전문가들의 지적이다. 실제로 분양권의 가격이 분양가보다 낮은 ‘깡통 분양권’도 속출하고 있는 상황이다. 중도금을 갚을 여력이 없는 매물 보유자들이 분양가와 비슷하거나 분양가보다 낮은 수준에 분양권을 급하게 팔려고 내놓고 있기 때문이다. 따라서 이미 여러 번 매매가 돼 프리미엄(웃돈)만 붙은 분양권을 살 경우 상투를 잡을 위험이 있다.

실수요자라면 매수에 앞서 인근 기존 아파트 시세와 비교해 지나치게 높은 것은 아닌지 따져보고 본인이 중도금과 잔금 납부 여력이 있는지도 꼼꼼히 살펴보아야 한다.

분양권 거래는 분양 후 계약체결 시점에 가장 거래가 왕성한 데다 특히 요즘 같은 침체기에는 거래가 쉽지 않은 만큼 단기 투자 목적이거나 자금 납부 능력이 없다면 빠른 시간에 되파는 것이 낫다.

○ “인기 지역 급매 노릴 만”

분양권을 사기로 결심했다면 우선 청약경쟁률이 높았던 단지를 눈여겨볼 필요가 있다.

상대적으로 입지 여건 등이 우수하고, 중도금 마련을 못해 계약자들이 급하게 내놓은 물건을 저렴하게 사면 시세보다 적은 비용을 들여 내 집 마련을 할 수 있기 때문이다. 다만 지나치게 프리미엄(웃돈)이 높은 매물은 피하는 것이 좋다.

GS건설이 인천 연수구 송도동 국제업무단지에서 분양한 ‘송도자이하버뷰’ 1069채는 1순위에서 평균 36.5 대 1의 높은 경쟁률을 보였다. 최고 41층으로 17개 동, 112∼366m²로 이뤄져 있다.

대우건설이 서울 구로구 고척동에서 분양한 ‘고척2차 푸르지오’도 평균 25.8 대 1의 청약 경쟁률을 보였다. 지하 1층∼지상 10, 12층으로 11개 동 662채로 이뤄져 있다. 재개발 조합분을 제외한 일반 분양분은 409채였다.

서울 용산구 원효로1가 금호리첸시아 주상복합 260채는 지난해 6월 청약 당시 평균 34.5 대 1의 경쟁률을 보였다. 경기 용인시 수지구 동천동의 래미안동천도 지난해 9월 분양 당시 최고 197 대 1, 평균 7 대 1의 청약경쟁률을 보인 용인지역 인기 단지였다.

○ 해당 건설사의 계약자 맞는지 확인해야

분양권 전매가 가능해지면서 일부 단지 모델하우스 앞에는 ‘떴다방’이 다시 모습을 보이고 있다. 하지만 떴다방을 통한 분양권 매수는 위험하다는 게 전문가들의 조언이다. 공제조합에 가입하지 않은 곳이 많아 중개사고 시 계약자가 피해를 고스란히 떠안을 수 있기 때문.

또 분양계약서 사본을 받아 해당 건설사의 계약자가 맞는지 확인하는 것도 필요하다. 발코니 확장 여부, 옵션 비용과 함께 중도금과 잔금이 얼마나 남아 있는지도 알아봐야 한다.

매도자는 양도 차익에 대해 관할 세무서에 세무신고를 해야 하는데 계약일로부터 두 달 이내에 자진 세무신고를 하면 세액의 10%를 할인받을 수 있다.