[부동산특집]‘족쇄’풀린 공공임대주택

줄어든 임대료, ‘전환’ 자금으로 사용… 팔아도 양도세 면제
올해에도 공급 넉넉… 운정신도시 오산시에서 1000여채

《정부가 공공임대주택의 분양전환 기간을 대폭 줄이기로 결정하면서 공공임대주택 시장에 관심이 모아지고 있다.

10년 공공임대주택의 조기분양전환 허용을 뼈대로 한 임대주택법 시행령 개정안이 지난달 26일 국무회의를 통과해 시행에 들어갔다. 개정된 시행령은 10년 공공임대 입주민들도 입주 5년 이후부터는 임대사업자(건설사 및 공공기관)와 협의를 거쳐 소유권을 넘겨받을 수 있게 했다. 국민임대주택은 아무리 오래 살아도 소유권을 넘겨받을 수 없지만 공공임대주택은 일정 기간 임대 뒤 살던 집을 분양받을 수 있다.》

○ 조기분양전환 이어질 듯

공공임대주택 입주자는 대부분 내 집 마련을 목적으로 청약한다. 그러나 2003년 정부가 일부 공공임대주택의 분양전환 시기를 5년에서 10년으로 늘린 뒤 경기 성남시 판교신도시 등 인기 지역에서도 10년 공공임대주택의 미계약 사태가 생기는 등 공공임대주택에 대한 관심이 떨어졌던 것이 사실이다. 부동산업계에서는 “2000년 이후 경기 변동이 심해지면서 부동산 가격 추이를 전망하기 어려워진 데다 분양전환 시기까지 길어지면서 부담을 느낀 소비자들이 공공임대주택을 기피했다”며 “정부의 조기분양전환 방침으로 공공임대주택을 저렴한 내 집 마련의 전초기지로 활용하려는 이들이 늘어날 것”이라고 전망했다.

개정된 시행령에 따라 공공임대주택 입주 예정자는 물론 이미 공공임대주택에 살고 있는 입주자들도 적지 않은 혜택을 볼 것으로 보인다. 10년 공공임대주택을 분양받은 입주민들이 5년을 앞당겨 소유권을 넘겨받으면 5년 치 임대료를 아낄 수 있다. 또 이 돈을 분양전환 자금으로 활용할 수도 있다. 예를 들어 2006년 4월 공급돼 2008년 12월 입주한 판교신도시 A3-1블럭 ‘부영사랑으로’ 106m² 아파트의 월 임대료는 49만4000원이다. 임대료 인상이 없다고 해도 10년간 지불해야 하는 임대료만 5928만 원이다. 만약 분양전환 시기가 5년 앞당겨지게 되면 10년 임대료의 절반인 3000만 원에 가까운 돈을 집값에 보탤 수 있게 된다.

더욱이 소유권을 넘겨받은 뒤 시세차익을 남기고 집을 팔더라도 양도소득세 비과세 대상이 된다는 점도 큰 혜택이다. 임대주택법에 따르면 건설임대주택에 거주하다 이를 분양받아 되팔았다면 소유권 이전 시점과 관계없이 임차일로부터 양도일까지 5년 이상 살았으면 양도세 비과세 대상(3년 보유, 2년 거주)이다.

○ 수혜 예상 단지는

올해에도 적지 않은 수의 10년 공공임대주택 공급이 예정돼 있다.

경기 파주시 운정신도시, 오산시 세교택지지구 등에서 10년 공공임대주택이 올해 안에 공급된다. 운정신도시에서는 10월 대한주택공사가 17블록에서 648가구(95∼108m²)를, 세교지구 B-4블록에서는 7월 초에 412가구(96∼109m²)를 각각 공급할 예정이다.

잔여분에 대한 공급도 진행되고 있다. 신동아건설은 경기 용인시 흥덕택지지구 AC2블록에서 ‘파밀리에’ 759가구(139∼174m²)의 잔여가구를 분양 중이다. 흥덕지구는 2010년 개통 예정인 용인∼서울 고속도로와 2014년 개통 예정인 신분당선, 2016년 대심도 철도 등의 교통 호재가 예정돼 있으며 광교산-태광CC-원천유원지-청명산을 잇는 녹지축이 지구를 둘러싸고 있어 쾌적한 주거생활이 가능한 곳이다. 또 중흥건설은 충남 천안시 청수택지지구 B-3블록에서 ‘중흥S-클래스 파크애비뉴’ 504가구(109m², 110m²)의 잔여가구를 분양하고 있다. 청수지구는 유비쿼터스 도시기반시설을 바탕으로 법원, 검찰청, 경찰서, 세무서, 전화국 등의 공공청사들이 옮겨올 예정이다. 국도 1, 21호선 남부대로 등과 연결돼 시내 진입이 수월하고 경부고속철도 천안아산역이 차로 10분 거리에 있다.

한편 2006년 판교에서 공급돼 2008년 12월부터 입주를 시작한 중소형 10년 공공임대주택인 부영사랑으로, 대방노블랜드, 모아미래도 사업장 등은 2013년 말부터 분양전환이 가능해진다. 경기 화성시 동탄신도시 4-5블록, 오산 세교지구 B-2블록 등도 이르면 2014년부터 분양전환할 수 있다.

○ 청약 및 분양전환 때 유의점

공공임대주택의 분양전환이나 분양전환 뒤 매각할 때 주의할 점도 있다. 임차권을 불법적으로 양도하거나 임대주택을 전대하게 되면 임대차계약을 해지당할 수 있다. 물론 질병으로 인한 퇴거 등 불가피한 사유가 있으면 합법적인 임차권 양도 또는 전대가 가능하다.

임대사업자로부터 소유권을 넘겨받을 때 분양가격이 얼마나 될지도 꼼꼼히 따져봐야 한다. 당초 10년 임대주택 거주자들은 조기분양전환 때 5년 임대주택과 마찬가지로 공급가액과 감정가격의 평균가격으로 분양받을 수 있게 해 달라고 요구했다. 그러나 국토해양부는 10년 임대주택을 5년 만에 조기분양전환할 때 분양가격은 감정평가금액을 기준으로 삼기로 했다.

부동산써브 함영진 실장은 “10년 임대아파트는 5년 임대아파트에 비해 분양가격이 상대적으로 비싸질 수 있는 만큼 시세차익 등 이해득실을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있다”고 조언했다.

길진균 기자 leon@donga.com