[부동산 특집]금리… 지방선거… 변수는 있지만… 내년 집값 3∼10%는 오른다

상승세 본격시작되면 금리인상 가능성 커
공격적 투자보다 보금자리주택 등 실수요 중심으로2010년 부동산 시장은 완만한 회복세를 보이다 내년 6월 지방선거를 계기로 2분기 이후 본격적인 상승세를 나타낼 것으로 전망됐다. 하지만 2009년 상반기 강남 재건축 등 일부 지역에서 지나치게 가격이 많이 올라 금리와 대출 규제 등 정부 정책의 민감도가 높아진 만큼 작은 정책에도 가격이 출렁일 수 있는 변동성은 커졌다는 지적이다. 보금자리주택은 내년에도 인기를 이어갈 것으로 예상됐고 이주 수요가 많은 강북 뉴타운 및 재개발 인근 지역이 매매 시장에서 강세를 보일 것으로 예상됐다. 내년 부동산 시장 전망을 5명의 시장 전문가에게 들어봤다.

○ 금리와 지방선거가 주요 변수

전문가들은 내년 3∼10%의 집값 상승률을 예상했다. 실물 경기가 점차 회복되고 있는 데다 내년 6월 지방선거, 보금자리 및 신도시 등 택지개발 보상자금 등 가격 상승 요인이 폭넓게 분포해 있다는 분석이다. 하지만 금리 인상과 대출 규제 등 정부 정책이 변수다. 또 지방은 아직 해소되지 않은 미분양 물량이 상당한 데다 내년 신규 입주 물량도 올해보다 늘어 시장에 부담이 된다.

부동산써브 함영진 연구실장은 “수도권과 지방, 버블세븐과 비버블세븐, 재건축 시장과 일반 시장, 일반 시장과 신규 분양 시장 등 상품별, 지역별, 평형별 세분화가 가속화되고 상품별 정책에 따른 가격 민감도도 그 어느 때보다 높아질 것”이라고 전망했다.

제2금융권으로 총부채상환비율(DTI) 규제가 강화된 이후 주춤해진 거래 시장은 2010년 1분기 이사철 때 점차 회복된 뒤 6월 지방선거를 계기로 본격적인 상승세를 탈 것이란 전망이 많았다.

부동산1번지 박원갑 대표는 “5월부터 시작될 공약성 지역개발계획으로 개발 호재가 있는 지역을 중심으로 집값이 오를 것으로 보인다”면서도 “하지만 뉴타운, 재개발 공약이 쏟아졌던 2008년 4월에 비해서는 영향이 적을 것”이라고 말했다.

내년에 경기가 일시적으로 회복되다 다시 침체로 빠지는 더블딥이 나타나지 않는다면 금리 인상 시기는 1, 2분기가 될 것으로 예상한 전문가가 많았다.

부동산114 김희선 전무는 “수도권의 주택 가격 상승이 본격화되면 금리 인상 조치가 나올 수 있는 만큼 대출 비중을 높인 공격적 투자는 자제해야 한다”며 “대출 비중이 높은 사람이라면 고정 금리 상품으로 갈아타고 다주택 보유자라면 금리와 투자수익을 비교해 매도 시점을 검토할 필요가 있다”고 말했다.

○보금자리 주택과 재개발 물량이 유망

유망 투자처로는 위례신도시와 내곡지구, 세곡2지구, 갈매지구 등 보금자리주택과 수요가 많은 도심의 입지 좋은 재개발 일반분양 소형(전용 85m²) 물량이 꼽혔다. 보금자리주택은 입지 대비 싼 분양가, 재개발 아파트는 용적률 20% 상향에 대한 기대감과 멸실 등으로 인한 이주 수요가 유리하게 작용할 것이란 분석이다.

내외주건 김신조 사장은 “분양가 상한제가 적용된 가재울, 왕십리 뉴타운 등의 신규 분양 아파트, 광교신도시 등 수도권 대규모 택지지구에서 나오는 신규 분양 아파트 등이 유망한 것으로 보인다”고 말했다.

닥터아파트 이영진 이사는 동남권 유통단지와 법조 타운 호재가 있는 서울 송파구 가락동 문정동 송파동 일대 준공연한 25년 전후 아파트나 행정구역 통합이 예상되는 지역 내의 토지 등을 유망 투자처로 꼽았다.

내년 전세시장은 중소형 물량 부족에 재개발 뉴타운 이주 수요와 보금자리주택 청약으로 매매를 미루는 사람들의 수요까지 겹쳐 가격 상승이 계속될 것이란 전망이 많았다.

한편 내 집 마련 수요자라면 양도소득세 감면 혜택이 끝나는 내년 2월 이전에 청약을 고려하되 일반주택 시장에선 다주택자 양도세 한시적 중과 유예기간이 만료되는 연말 직전에 나올 막판 절세 매물도 노려볼 만하다는 조언이다.

내외주건 김신조 사장은 “지방선거 전까지는 규제 완화보다는 규제 유지 가능성이 더 높은 만큼 수도권 지역 실수요자라면 주택 가격 상승폭이 제한되는 이 시기에 주택 구매를 서두르는 것도 방법”이라고 말했다.

정혜진 기자 hyejin@donga.com

크게보기