[부동산 특집]“DTI규제 반사효과를 노려라” 분양시장 마지막기회 열풍

지난해 9월 DTI(총부채상환비율) 규제가 수도권 전역으로 확대되면서 기존 주택시장의 매수 문의는 주춤해진 반면 규제에서 자유로운 신규 분양 아파트에 대한 관심은 더욱 높아지고 있다. DTI 규제 대상에서 집단대출이 제외됨에 따라 신규 분양주택은 대출 규제를 받지 않기 때문에 이른바 ‘풍선효과’가 나타나고 있는 셈이다.

지금까지 DTI 규제는 투기지역인 강남ㆍ서초ㆍ송파 등 이른바 강남 3구에만 40%가 적용됐다. 서울 비투기지역과 인천ㆍ경기 지역은 대출자의 소득과 상관없이 주택가격에 따라 대출 한도가 정해졌다. 하지만 이제는 서울의 경우 주택담보대출 금액이 5천만 원을 초과하면 DTI가 50%, 인천, 경기도는 60%가 적용된다.

○ DTI규제 얼마나 줄어드나

예컨대 연소득 5천만 원인 대출자가 만기 20년, 이자율 5.29%로 강남 3구를 제외한 서울 지역에서 10억 원짜리 아파트를 담보로 주택담보대출을 받을 경우 기존에는 LTV 50%만 적용돼 5억 원까지 대출이 가능했다. 그러나 지금은 DTI 50% 규제가 새로 적용되면서 대출한도가 2억4295만원으로 제한돼, 5억 원에서 절반가량 줄어드는 셈이다.

인천ㆍ경기 지역의 아파트를 매입하기 위해 대출을 받을 경우는 DTI 60%가 적용돼 대출가능한도는 2억9155만 원으로 제한된다.

○ 신규 분양시장 반사이익

규제가 발표되면서 집값 상상은 주춤한 상태다. 하지만 분양시장은 반사이익을 누리고 있다. 작년 10월 분양한 서울 마포구 공덕동 래미안 공덕5차는 1순위 청약에서 평균 31대 1, 최고 164대 1의 경쟁률을 기록했다.

건설사가 보증하는 중도금 집단대출은 DTI가 적용되지 않아서다. DTI 규제의 사각지대인 셈이다. 전매제한도 1∼3년으로 완화된데다 재당첨금지 조항도 한시적으로 배제된다.

양도소득세를 감면 받을 수 있는 점도 한 몫을 하고 있다. 금년 2월 11일까지 계약분에 한해서 양도세가 60∼100% 감면된다. 예컨대 경기도 고양시는 과밀억제권역으로 양도차익에 대해 5년간 60%를 감면받을 수 있고, 경기도 용인시는 비과밀억제권역으로 100%를 면제받는다.