[수도권 오피스텔 투자 가이드]<6>서울 종로-용산-중구 일대 도심권

전문직-자영업 수요 많아 ‘황금알’ 임대수입

서울 종로구 중구 용산구 일대 도심권 오피스텔 임대시장은 여의도 및 강남 일대와 함께 서울의 3대 핵심 업무지구로서 임대사업에 유리한 조건을 두루 갖췄다. 일단 토지가 부족해 추가 공급 물량이 절대적으로 부족하고 임대 수요는 안정적으로 확보돼 있다. 특히 고소득 전문직과 자영업을 하는 임차 수요가 많아 상대적으로 높은 임대료를 받을 수 있고 경기 부침의 영향을 덜 받는다는 점도 매력적이다.

○ 높은 임대료에 안정적인 임차 수요

도심권 오피스텔은 크게 종로구 중구 용산구로 구분할 수 있다. 종로구는 정치 경제 언론 문화 등 다양한 분야의 고소득 전문직 종사자가 큰 비중을 차지한다. 은행 본사와 언론사 정부기관 로펌 등이 밀집해 있다.

주거용 오피스텔은 경복궁역 주변인 종로구 내수동과 사직동에 몰려 있으며 숭인동에도 일부 있다. 주요 오피스텔로는 내수동의 용비어천가(675실) 광화문시대(347실) 경희궁의아침 2, 3, 4단지(1031실) 등이 있다. 숭인동에는 롯데캐슬천지인(405실) 등이 있는데 깨끗한 주거용 오피스텔이 부족해 내부시설이 잘 갖춰진 곳이 인기다.

동대문 상권 흡수가 가능한 중구의 황학동 신당동 일대는 대형 브랜드 오피스텔보다는 의류업계 종사자들이 원하는 중소 규모의 실속형 오피스텔이 많다. 용산구에서는 소형 오피스텔의 인기가 높다. 주수요층은 종로구 중구 일대 사무실 밀집지역으로 출퇴근하는 직장인들이다. 한강로2가 주변의 아이빌8차(207실) 벽산메가트리움(728실) 등이 대표적이다. 반면 중대형 오피스텔이 위치한 한남동 금호리첸시아 등은 외국인 장기 임대용으로 주로 활용된다.

○ 종로구 신축물량 증가, 임대수익률은 중구가 최고

서울 도심권 세 곳 가운데 오피스텔 재고물량이 가장 많은 곳은 종로구로 모두 8416실 정도다. 용산구는 6639실, 중구는 5334실 정도다. 종로구는 도심의 중심부로서 대단지 오피스텔이 많고 앞으로도 재고물량은 늘어날 것으로 예상된다. 현재 청진동 일대가 도시환경정비사업지로 지정돼 새로운 빌딩이 들어설 예정이기 때문이다.

오피스텔 대체재인 도시형생활주택도 종로구에서 활발하게 지어질 것으로 전망된다. 올해 1분기의 도시형생활주택 인허가 물량을 살펴보면 종로구가 1105채로 중구(783채)나 용산구(531채)를 크게 웃돈다. 신규 소형주택 공급이 증가하면 기존 오피스텔단지의 월세가격을 떨어뜨릴 수도 있다.

임대수익률은 중구가 가장 높았다. 부동산114에 따르면 5월 말 기준으로 연평균 오피스텔 임대수익률은 중구가 5.59%였고 종로구(5.42%) 용산구(4.46%)가 뒤를 이었다. 중구 오피스텔 시장은 직주 근접형 거주지로 만들어져 생활의 편리성은 높으나 주거 쾌적성은 상대적으로 떨어질 수 있다. 이미윤 부동산114 연구원은 “중구의 경우 주거용 오피스텔 투자보다는 업무용 오피스텔을 공략하는 것이 효과적일 것으로 보인다”고 말했다.

박선희 기자 teller@donga.com