[부동산 거래 ‘빙하기’ 바닥경제 위협한다]<上> 스위트 홈이 천덕꾸러기로

《 부동산 경기침체 장기화로 주택 거래시장이 사실상 붕괴 직전에 이르면서 서민 경제가 더욱 궁핍해지고 있다. 주택시장의 ‘거래 빙하기’는 대출금에 허리가 휘는 ‘하우스 푸어’와 전셋집을 찾아 전전하는 ‘렌트 푸어’만의 문제가 아니다. 거래 실종의 부작용은 세수 감소로 신음하는 지방자치단체, 도산위기에 몰린 건설사 및 협력업체 등으로 도미노처럼 확산되면서 내수 경기를 옥죄고 있다. 최악의 침체상황에 빠진 부동산시장을 3회에 걸쳐 긴급 점검한다. 》
경기 성남시 중원구에 사는 주부 권미영(가명·56) 씨는 요즘 밤잠을 못 이룬다. 5년 전에 구입한 아파트 때문이다. 집값이 들썩이던 2007년 권 씨는 “이러다 평생 내 집 마련이 어렵겠다”는 생각에 1억5000만 원의 빚을 얻어 84m²(전용면적)짜리 아파트를 샀다. 3억6000만 원이던 집값은 그해 말 4억5000만 원까지 치솟아 잠시나마 권 씨를 뿌듯하게 했다. 하지만 이듬해부터 부동산 경기가 급랭하면서 상황이 급변했다.

○ 애물단지가 된 집

집값은 곤두박질쳐 현재 3억3000만 원에 호가되지만 거래는 뚝 끊긴 상태다. 그는 “집값 하락으로 담보가치가 떨어져 대출을 받을 수도 없다”며 “곧 시집보낼 딸에게 돈 한 푼 보태줄 수 없는 처지가 됐다”며 한숨을 내쉬었다.

집값 하락으로 권 씨 같은 ‘하우스 푸어’가 양산되고 있다. KB금융지주 경영연구소가 수도권과 5대 광역시에서 주택담보대출이 있는 2000가구를 조사한 결과, 16.2%가 원리금상환액이 소득의 30%를 넘는 하우스 푸어였다. 또 74.8%는 빚을 갚느라 가계지출을 줄였고, 64.0%는 집을 팔고 싶어 했다.

하지만 사실상 거래가 실종되면서 하우스 푸어들은 탈출구를 잃어버렸다. 국토해양부에 따르면 올 들어 5월 말까지 전국 아파트 거래량은 19만4332건으로 지난해 같은 기간(31만529건)보다 37.4%나 줄었다. 특히 침체가 심각한 서울은 1만7134건으로 작년(2만9784건)보다 42.5%가 급감했다.

집값 추락이 이어지면서 매수심리는 얼어붙고 있다. 20일 국토연구원에 따르면 지난달 부동산시장의 소비심리지수는 109.5로 전월(110.5)보다 1포인트 떨어지면서 3개월 연속 하락세를 보였다. 주택시장 소비심리지수도 지난달 111.7로 4월 112.8보다 1.1포인트 내렸다. 소비심리지수는 115 이상이면 상승, 95 이상∼115 미만은 보합, 95 미만이면 하락할 가능성이 크다는 의미다.

집 없는 사람이라도 행복해야 할 텐데 현실은 그렇지 않다. 전세금이 폭등한 탓이다. KB국민은행에 따르면 지난달 전국 모든 주택의 평균 전세금은 2년 전보다 19.1%, 아파트는 24.9%가 올랐다. 바닥 모를 집값 추락에 집을 살 여력을 갖춘 실수요자들이 대거 전세시장에 머물면서 전세금을 밀어올린 것이다. 그 때문에 자금 여력이 없는 세입자들은 싼 집을 찾아 서울 강남에서 강북으로, 다시 수도권 외곽으로 밀려나는 ‘전세 난민’이 되고 있다.

서울 마포구 연남동의 이명석(가명·34) 씨는 50m² 규모의 빌라를 전세보증금 1억1000만 원에 살다가 최근 집을 내놓고 경기도로 이사할 준비를 하고 있다. 이 씨는 “보증금을 올려 달라는 주인의 요구를 맞추기 어려웠다”며 “지금 보증금으로 서울에서 살기 어려워 경기 의정부나 광명 쪽에서 새집을 찾고 있다”고 말했다.

○ 가계 파탄과 금융권 부실화 우려도

부동산 경기침체가 장기화되고, 대출금 부담이 가계를 위협하는 상황이 되면서 빚 갚기를 포기한 하우스 푸어가 가계부채 시한폭탄의 뇌관이 될 수 있다는 우려가 높아지고 있다. 실제로 대출 등을 제때 갚지 못해 법원경매로 넘겨지는 부동산 물건이 급증하고 있다. 경매전문업체 ‘부동산태인’에 따르면 수도권의 경매물건은 올해 1월 8653건에서 지난달 1만101건으로 16%가 증가했다. 아파트는 1월 2406건에서 지난달 2842건으로 18%가 늘었다.

문제는 빚을 갚을 수 없는 상황에 빠지는 주택담보 대출자가 점차 늘고 있다는 점이다. 한국은행 통화신용정책보고서에 따르면 전체 주택담보대출 중에서 거치기간이 끝나 원리금을 동시에 갚거나 만기 상환해야 하는 대출이 올해는 25.6%, 내년에는 20.5%에 이른다.

집값이 크게 떨어진 경기 김포 한강신도시, 인천 청라지구·송도국제도시, 경기 남양주 별내신도시 등에서는 입주자와 건설사의 소송전으로 몸살을 앓고 있다. 중도금과 잔금 용도로 집단대출을 받은 입주자들이 분양 당시보다 시세가 크게 떨어지자 이자 내기를 거부하는 것이다. 집단대출의 대부분을 차지하는 중도금 대출은 연체율이 3∼5%로 높아져 금융기관에 대규모 부실을 가져올 수도 있다.

전문가들은 집값 하락과 거래 실종이 계속되면 가계파탄에 따른 사회문제로 악화될 수 있다고 경고한다. 이현석 건국대 부동산학과 교수는 “지금처럼 부동산 매매 흐름이 꽉 막히면 가계와 국민경제에 치명적인 악영향을 줄 수 있기 때문에 거래의 물꼬를 트는 실질적인 대책이 마련돼야 한다”고 말했다.

▶ [채널A 영상]부동산 침체기에도 집 잘 파는 법

김재영 기자 redfoot@donga.com　　
송충현 기자 balgun@donga.com