[창업! 상권 vs 상권]<1>신촌-홍익대 앞 분석

임차료 싸고 인구 많은 홍대앞 카페 유망

《 일자리 구하기가 하늘의 별 따기인 20대부터, 직장생활에 회의를 느끼는 30∼50대까지 꿈꾸는 게 창업이다. 그래서 카페, 옷가게, 레스토랑, 고깃집 등을 둘러보지만 과정이 만만치 않다. 창업 아이템은 개인의 적성에 따른 선택이니 논외로 쳐도, 어디에서 해야 하느냐를 결정하는 게 매우 어렵다. 동아일보가 전문가들과 서울시내 주요 상권의 특성을 분석하고, 해당 지역에 유망한 업종을 소개하려는 이유다. 격주로 시리즈를 게재한다. 》

서울 강북의 대표적 상권인 신촌(위)과 홍익대 앞(아래)은 대학가에 위치해 젊은 층 유동인구가 많은 지역으로 20, 30대를 겨냥한 카페 등이 소자본 창업 추천 업종으로 꼽힌다. 이건혁 기자 realist@donga.com

신촌과 홍익대 앞(이하 홍대)은 서울 강북지역의 대표적인 상권이다. 신촌 상권은 서대문구 신촌동 일대를, 홍대 상권은 마포구 서교동 일대를 일컫는다. 대학이 몰려있고 지하철 2호선을 이용해 접근하기가 쉽다는 공통점이 있다. 지리적으로도 가깝다.

신촌은 1990년대까지 종로, 명동과 더불어 ‘강북 3대 상권’으로 불리며 호황을 누렸다. 연세대, 서강대를 비롯해 이화여대까지 인접해 있어 대학가 상권으로 분류되지만 여의도와 마포지역 직장인까지도 신촌의 손님이었다. 하지만 최근 몇 년 사이 사람들을 끌어들일 새로운 콘텐츠의 부재와 건물 노후화, 인근 상권의 부상 등으로 위세가 예전만 못하다. 홍대는 2000년대 급부상한 상권이다. 클럽, 인디 음악, 미술, 패션 등 다양한 문화 콘텐츠가 사람들을 끌어모았고 이들을 겨냥한 가게들이 생기면서 급성장했다. 아침부터 다음 날 새벽까지 즐길거리가 있고 내국인은 물론이고 외국인들도 선호하는 청춘문화의 새로운 메카가 된 것. 전문가들은 이 두 지역에서 소규모 자본으로 창업한다면 카페 업종이 괜찮다고 추천했다. 대학가이고 특히 젊은층 유동인구가 많아 이들의 소비를 끌어올 수 있는 분야라고 분석했다.

○ 인구와 소비력은 홍대, 유사 업종 간 경쟁은 신촌이 유리

신촌과 홍대 중 카페 창업에 유리한 곳을 점수로 평가해보기 위해 △인구 △소비력 △매출 규모 △유사 업종 간 경쟁 수준 △임차료 등 5가지를 비교분석했다. 우선 두 상권 모두 고정인구에 비해 유동인구가 많다. 다만 홍대가 위치한 마포구 서교동에 상주하는 직장인 수가 서대문구 신촌동보다 많다. 카페 창업 시 플러스요인이다. 점수로 산출하면 홍대는 71점, 신촌은 62점.

소비력과 매출 규모에서도 홍대가 신촌을 앞섰다. 소비력에서는 홍대 62점, 신촌 41점으로 나타났으며 매출 규모에서는 홍대 55점, 신촌 45점으로 계산됐다. 상권의 잠재 소비력을 간접적으로 평가할 수 있는 아파트 매매가와 전세금을 비교했을 때에도 고급 오피스텔이 더 많은 홍대 지역이 더 높은 점수를 얻었다. 카페 업종의 매출 규모도 홍대가 더 크다. 점포 수는 유사하지만 카페 업종의 전체 매출액은 홍대가 약 43% 많았다.

유사 업종 간 경쟁력에서는 신촌이 낫다. 홍대가 46점, 신촌이 54점으로 홍대에서의 경쟁이 더 치열한 것으로 나타났다. 대형 프렌차이즈 커피숍, 경양식 전문점 등이 카페의 경쟁 상대다. 신촌과 홍대는 모두 유사 업종 점포 수는 비슷했다. 하지만 홍대 지역 업체들의 총 매출액이 더 많았다. 홍대의 유사 업종이 카페의 매출을 잠식한다는 의미다. 따라서 신촌 지역에 경쟁력 있는 카페를 열면 높은 매출을 기대할 수 있을 것으로 보인다.

상가 임차료는 신촌이 비쌌다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 가장 일반적인 형태인 계약면적 66m² 1층 점포의 임차료를 비교한 결과 신촌동은 한 달 평균 313만 원, 서교동은 176만 원으로 조사됐다. 점포 보증금과 매매가 수준도 모두 신촌이 비쌌다. 신촌이 16점, 홍대가 56점을 받았다.

○ 신촌과 홍대 상권 모두 성장 가능성 있어

홍대가 신촌보다 4개 분야에서 카페 창업에 유리한 점수를 받았다. 전문가들은 카페 업종의 경우 대학생보다 소비력이 큰 직장인이 매출을 이끈다는 점, 임차료 수준도 2배 가까이 차이가 난다는 점을 들어 홍대가 카페 창업에 더 유리할 것으로 분석했다.

상권의 성장 가능성은 두 지역 모두 높았다. 신촌 상권은 이화여대 지역과 시너지 효과를 낼 수 있다. 백화점이 있다는 점이 장점. 최근 노후화된 건물들이 보수되거나 재건축되고 있다는 점도 호재다. 다만 추가 성장을 위해서는 먹거리 위주의 상권이라는 이미지를 벗어나야 한다는 게 전문가들의 지적이다.

홍대 상권은 문화 콘텐츠로 무장했다는 점이 돋보인다. 먹거리 외에도 패션, 음악, 미술 등 놀거리가 풍성하다. 최근에는 지하철 6호선 상수역까지 홍대 상권이 확장되는 모습을 보여 상권 면적이 커지고 있다. 하지만 임차료 상승세가 가파른 점은 걸림돌이다. 프랜차이즈 업체 등 대규모 자본의 유입으로 홍대의 문화 콘텐츠가 홍대 외곽 또는 다른 지역으로 밀려나고 있는 점도 우려스럽다.
▼ 어떻게 분석했나 ▼
인구-소비력-매출-경쟁-임차료 5개항목 정밀 비교

상권 비교 지표들은 상호 비교가 애매한 상권별 특징을 손쉽게 파악하기 위해 만들었다. △인구 △소비력 △매출 규모 △유사 업종 간 경쟁 수준 △임차료 등 5개 항목으로 구성했으며 각 항목별로 세부 평가기준이 있다. 인구는 서울시 통계정보, 서울 메트로 및 도시철도공사, 교육청 자료를 바탕으로 주민등록인구, 아파트 주택 수, 사업체 종사자 수, 대학생 수, 지하철 승차 인원을 이용해 계산했다.

소비력과 임차료는 부동산정보업체 부동산114가 아파트 매매가와 전세금, 상가 매매가, 임차료, 보증금 등을 토대로 분석했다. 매출 규모와 유사 업종 간 경쟁 수준은 SK텔레콤 지오비전이 현대카드 결제액을 이용해 해당 업종별 점포수와 매출 총액을 분석해 만들었다. 각 항목은 100점 만점을 기준으로 환산해 계산했다.

이건혁 기자 realist@donga.com　　

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