[마이홈/임대주택]퇴직자 김모씨의 성공기

넓은 대지를 2개의 필지로 나눠 같은 규모와 모양의 쌍둥이 건물로 지은 서울 강남구 삼성동 소재 다가구주택.

중견기업 임원을 지내다 은퇴한 김모씨(54·서울 강남구 삼성동)는 정년을 1년여 앞둔 2000년 말 평생 모은 돈과 퇴직금을 미리 계산해봤다. 은행예금과 퇴직금 등을 합해 모두 12억원가량 됐다. 이 돈을 굴려 편안한 노후생활을 즐기는 것이 김씨의 꿈이었다.

일단 가장 안전한 은행 예금을 고려해봤다. 그러나 이자가 너무 낮아 혼기가 찬 자식들 혼사 비용을 대기도 힘들다는 판단을 내렸다.

주식 투자도 생각해봤지만 위험 부담이 너무 컸다. 아파트나 땅 등 부동산 투자에도 눈을 돌려봤지만 환금성이 떨어진다는 생각에 포기했다.

그러던 중 신문에서 다가구, 다세대주택을 지어 임대하는 임대주택사업이 유망하다는 기사를 보았다. 은행 이자보다 높은 월세 수입을 얻을 수 있고, 서울 강남지역에서 추진되고 있는 아파트 재건축으로 임대 수요가 크게 늘어날 것이란 내용이었다.

김씨는 ‘바로 이것’이란 생각이 들었다. 자칫하면 휴지 조각이 될 수 있는 주식보다 안전한데다 고정적인 현금 수입으로 부동산 투자의 단점인 환금성 부족을 해결할 수 있는 투자 아이템이었기 때문. 김씨는 곧바로 전문 컨설팅업체를 찾아가 다가구, 다세대 건축에 필요한 상담을 했다.

▽입지 선정이 절반〓제 아무리 잘 짓더라도 찾는 사람이 없으면 애물단지가 된다. 임대수요가 지속적으로 유지될 수 있는 곳을 찾아야 한다는 얘기. 업무 밀집지역과 대학가, 재건축 예정 아파트 주변 등이 1순위로 꼽힌다.

김씨는 주택을 원활하게 관리하기 위해 자신의 집과 가까운 곳을 건립 예정지로 희망했다. 강남 지역에서 아파트 재건축이 시작되면 임대수요가 늘어날 것이란 판단도 고려됐다. 이에 따라 컨설팅사 측은 지하철 7호선 강남구청역 부근 단독주택(160평, 12억원)을 추천했다. 다가구나 다세대주택을 짓기에는 규모가 컸지만 가격이 인근 주택보다 평당 50만원가량 싸다는 점을 감안했다. 특히 대지를 2개의 필지(80평씩)로 분할한 다음 한 필지는 김씨가 개발하고 나머지 한 필지는 다른 사람에게 팔면 초기 투자비용을 줄일 수 있을 것으로 보여 나머지 필지를 사서 개발할 사람까지 소개해줬다.

▽임대율을 높이려면〓최근 들어 다세대, 다가구주택이 많이 공급돼 마감재나 시설이 좋지 않으면 임대를 하지 못하는 경우가 많다. 이에 따라 컨설팅사 측은 외부 마감은 철골 강판과 갤러리 등에 사용되는 고급 마감재인 베이스 패널(시멘트 재질)로 현대적이고 세련된 분위기를 연출하도록 조언했다. 평형도 원룸인 11∼14평형 8가구, 투룸인 15∼24평형 3가구 등 다양하게 설계했다. 특히 매각한 옆 필지에 같은 규모(지하 1층, 지상 5층, 연면적 194평)와 모양의 쌍둥이 건물을 짓도록 해 공사비를 절감하도록 했다.

임대 방식도 전세와 월세 중에서 선택할 수 있게 하는 등 수요자의 취향에 따라 다양한 방식을 도입했다.

이런 차별화된 개발 전략과 독특한 디자인으로 김씨의 주택은 100% 임대됐다. 김씨 주택보다 한달 먼저 완공된 맞은 편 임대주택이 10가구 중 3가구 밖에 세를 놓지 못한 것과 비교하면 큰 성공을 거둔 셈이다.

▽비용 분석〓김씨가 투자한 금액은 모두 11억5090만원. 주택 매입비 6억원에 건축비 5억5090만원을 합한 금액이다. 여기에서 임대를 하면서 받은 보증금 7억1500만원을 빼면 순수 투자비는 4억4400만원이다.

11가구를 임대해서 얻는 월세 수입은 679만원으로 연간 8148만원에 이른다. 4억4400만원을 투자해 연간 18.5%의 수익률을 올리는 셈이다. 현재 은행예금 금리가 연 5% 수준인 점을 감안하면 4배 가까운 수익을 낸다고 볼 수 있다.

서용식 수목건축 대표는 “다세대나 다가구 주택의 수익성이 좋다는 말만 듣고 무작정 투자를 했다가 임대를 못하면 큰 손해를 볼 수 있다”며 “특색 있는 설계와 고급 마감재 사용 등 차별화된 전략으로 임대율을 높이는 것이 투자 수익을 높이는 관건”이라고 말했다.

(도움말〓수목건축·인터넷주소·www.soomok.com, 02-578-3777)

송진흡기자 jinhup@donga.com

다가구주택 개발효과 분석
구 분	개발 전	개발 후
용 도	2층 단독주택	-지하1층, 지상5층(1층 필로티 주차) -11∼24평형 11가구
임대수익	없음	-보증금 7억1500만원 -연간 월세수입 8148만원
투자비	-토지 매입비 6억원 -건축비 5억5090만원
개발효과	-필지 분할로 160평 대지에 대한 토지이용 극대화 -차별화된 개발 전략으로 빠른 임대(완공 직후 100% 임대) -총 투자 금액 11억5090만원에서 보증금 7억1500만원을 뺀 순수 투자비용 4억4400만원으로 연간 8148만원의 수입(투자 수익률 18.5%)