[마이홈]＂시장전망 흐림＂ 리츠로 피해가라

‘시장전망 흐림, 투자는 유망.’

하반기 부동산 관련 금융시장의 기상도는 여전히 흐림이다.

잔뜩 기대를 모았던 리츠(Reits:부동산투자신탁)시장은 침체를 벗어날 조짐이 없다. 우량 부동산을 확보하기 어려운 데다 세제 자본금 상장요건 등이 까다롭기 때문이다.

부동산 개발 바람이 한풀 꺾이면서 은행의 부동산신탁상품 판매도 줄어들고 있다. 반면 투자자에게는 리츠가 여전히 매력적이다. 주식시장이 조정을 받으면서 리츠주식의 안정성 수익성 등이 돋보이기 때문이다.

▽시장 침체 지속〓국내 리츠시장이 제자리를 찾지 못하고 있다. 일반리츠 1호인 에이팩리츠는 2001년 12월 공모에 실패했고 아직 2차 공모 일정도 잡지 못하고 있다.

공모와 상장에 성공한 리츠는 교보메리츠와 코크렙1호 등 2개. 두 리츠도 공모 경쟁률은 1대1을 겨우 웃돌아 기대에 미치지 못했다.

알투코리아 양완규 연구원은 “리츠업체가 안정되고 높은 수익을 낼 만한 우량 부동산을 확보하지 못하고 있다”며 “일반리츠에 대한 규제가 많은 것도 리츠 침체의 원인”이라고 말했다.

부동산투자회사법은 최소 500억원인 자본금, 현물 출자 금지 및 제한, 외부차입 원칙적 금지 등의 규제 조항이 있다. 그나마 일반리츠는 법인세와 취득 등록세도 면제되지 않아 더욱 어려운 실정이다.

건설교통부가 현재 이같은 규제를 완화하기로 하고 법 개정을 준비하고 있다. 개정안은 9월 정기국회에 상정된다. 개정안이 통과되면 리츠시장 활성화에 도움이 될 것으로 보인다. 은행부동산신탁 분야도 활기를 찾아보기 어렵다. 부동산 개발 바람이 꺾이면서 새로 선보이는 상품이 줄어들었다.

▽안정 투자처 부각〓부동산114 김희선상무는 “시장은 가라앉아 있지만 투자자에게 리츠는 여전히 매력적”이라며 “위험분산을 위해서도 자산을 구성할 때 리츠주식을 포함시켜볼 만하다”라고 말했다.

증시에서는 주가 급락과 불안정이 겹치면서 리츠 주식이 주목받고 있다. 주가 변동 폭이 작고 시가 대비 연 8%선의 배당이 거의 보장되기 때문이다. 안정성과 수익성을 동시에 갖춘 셈. 장기증권저축 가입자는 세제혜택을 감안하면 연 13∼15%의 수익률이 예상된다.

리츠는 부동산을 보유 운용하므로 기업가치가 안정돼 있다. 상장 리츠는 교보메리츠와 코크렙1호 등 2개. 종합주가지수가 폭락해도 리츠 주가는 강보합세를 유지했다.

주가지수가 4월24일 915.69에서 5월31일 796.40으로 급락했지만 교보메리츠는 5230원을 유지했다. 코크랩1호도 상장 첫날인 5월30일 기준가 5000원보다 4.6% 높은 5230원에 거래가 끝났다.

교보메리츠와 코크렙1호는 5년 후 청산하는 CR리츠다. 이 때문에 5년 후 부동산을 제값에 팔 수 없으면 낭패다. 그러나 2개 리츠 모두 매각이 어려우면 대한항공 한화그룹 등이 사들이도록 매각선택권(풋백옵션) 장치가 마련돼 있다.

코크렙1호의 자산 운용회사인 코람코 김대영이사는 “연 평균 9.57%를 배당할 수 있도록 보유부동산에 대한 임대계약이 체결돼 있다”면서 “부동산 값이 뛰면 청산 때 추가로 배당할 수 있다”고 말했다. 교보메리츠는 연 평균 8%선의 배당을 예상하고 있다.

장기증권저축으로 리츠주식을 사면 연간 15% 이상으로 수익을 높일 수 있다. 배당소득에 대해 세금을 내지 않고 증권저축 가입금액 만큼 소득세를 공제받기 때문이다.

▽CR리츠 2개 하반기 선보여〓리츠는 기업구조조정용 부동산에 투자하는 CR리츠와 모든 부동산에 투자할 수 있는 일반리츠로 나뉜다. CR리츠는 법인세 취득세 소득세가 면제된다. 이 때문에 올 하반기 선보일 리츠도 CR리츠다. 코크렙 2호가 8월 공모를 거쳐 9월 상장될 예정이다. 매입 운용할 부동산은 업무용 빌딩. 코크렙 3호는 11월 공모, 12월 상장 예정이다. 역시 업무용 빌딩을 사들여 임대하는 리츠다. K1리츠 I&R리츠 등 일부 CR리츠도 하반기 일반에 선보일 예정이다.

이은우기자 libra@donga.com

상장 리츠 주식 현황
구분	교보메리츠	코크렙1호
보유 및 운용 자산	대한항공 등촌동 연수원, 김해 대한항공 사원아파트 1114가구	서울 중구 장교동 한화빌딩, 마포 동교동 대아빌딩, 여의도 대한빌딩
주요 주주	교보생명 동양화재	한화석유화학 산업은행 우리은행 LG화재
자산운용사	JW에셋	코람코
배당률	5년간 연평균 8%	5년간 연평균 9.57%
리츠 형태	CR리츠(5년 후 청산)	CR리츠(5년 후 청산)
공모가	5000원	5000원
상장시기	2002년 1월30일	2002년 5월30일
6월 주가	5230∼5280원	5200∼5240원
매각선택권	대한항공	한화그룹 대한방직 대아건설

리츠 관련회사 비교
구분	부동산투자회사 (리츠)	기업구조조정 부동산투자회사 (CR리츠)	부동산투자자문사	자산관리회사
업무	부동산간접투자	구조조정촉진	부동산투자자문	자산 관리 운용
설립 감독	건교부장관 인가	건교부장관 인가 건교부 금감위 감독	건교부장관 등록	건교부장관 인가
최저 자본금	*500억원	500억원	10억원	70억원
회사 형태	실체 회사	페이퍼컴퍼니	실체 회사	실체 회사
현물 출자	개발사업 인가 후	자본금 30% 이내	제한없음	제한없음
존속 기간	영속적	5년	영속적	영속적
개발사업	*자본금 30% 이내	자본금 30% 이내	제한없음	제한없음
차입경영	*금지	금지	″	″
자산구성	70% 이상 부동산	70% 이상 구조조정용 부동산	″	″
세제혜택	취득 등록세 50% 감면	법인세 취득세 등록세 등 면제	일반 주식회사와 동일	일반 주식회사와 동일
관련 법	부동산투자회사법	기업구조조정 부동산투자회사법	부동산투자회사법	자산유동화에 관한 법률