[마이홈]재건축아파트 사업승인 받은곳도 수익성 “글쎄…”

‘8·9 주택시장 안정대책’ 발표 이후 재건축 대상 아파트에 대한 투자 환경이 크게 바뀌었다.

정부가 내년부터 재건축 사업계획승인을 받은 아파트 단지만 시공회사를 선정할 수 있게 하는 등 재건축 규제를 대폭 강화했기 때문.

그동안 재건축 시장에서는 사업승인에 상관없이 ‘시공사 선정’, ‘조합 설립인가’ 등 사업이 진전될 때마다 가격이 ‘껑충껑충’ 뛰는 상황이 발생했고, ‘치고 빠지기’식 단타 매매도 가능했다.

하지만 이번 조치로 사업승인도 받기 전에 ‘시공사 선정’, ‘용적률 상향 조정 소문’ 등 재건축 기대 심리를 부추기는 ‘재료’로 가격 상승을 주도하던 일부 재건축 대상 아파트들은 사업 지연이 불가피해 수익성이 크게 떨어질 것으로 전망된다.

이에 따라 부동산 전문가들은 단지별 사업 추진 정도나 시공사 변경 가능성 등을 꼼꼼히 따져 신중하게 투자하는 것이 바람직하다고 조언하고 있다.

▼일부 사업추진 중단될 듯▼

▽투기세력에 칼을 빼든 정부〓정부 대책의 핵심은 재건축 사업의 과열을 억제하는 동시에 투기적 가수요를 차단하는 데 있다. 서울 강남 아파트값 폭등의 진원지가 재건축 추진 아파트인 만큼 이번 기회에 재건축 절차를 강화하는 제도적 틀을 만든다는 것.

또 투기적 수요를 가라앉히는 데 가장 효과적인 세무조사 카드와 함께 올 4월에 이어 공동주택 기준시가를 다시 조정하는 방안도 제시했다. 재건축구역 지정제도를 도입하고 시공자 선정시기를 사업승인 이후로 미루도록 한 것은 재건축 소문만 나돌면 집값이 오르는 이상 과열현상을 차단할 수 있다는 점에서 진일보한 대책이라는 평가다.

정부는 이와 함께 무분별한 재건축 추진을 사전에 차단하기 위해 안전진단을 대폭 강화할 방침이다. 이에 따라 건설한 지 20년이 지난 아파트라도 구조적으로 문제가 없으면 원칙적으로 재건축을 할 수 없다. 재건축추진위원회를 갓 구성했거나 안전진단을 추진 중인 단지는 재건축 추진 여부가 불투명해졌다는 얘기다.

현재 서울에서 사업승인을 받지 못한 채 사업을 추진 중인 아파트는 대략 350여개단지. 특히 강남에서는 120여곳이 재건축 추진위원회를 설립했고 이 가운데 70여곳은 시공사까지 선정해 둔 상태다.

이들 중 상당수는 새 법의 적용을 받아 사업 추진이 중단될 가능성이 크다. 시공계약을 했다면 계약 취소가 불가피해졌다. 다만 정부는 법 시행 이전까지 재건축조합 설립인가를 받았다면 새 법 적용 대상에서 제외키로 했다.

▼조합 설립여부 따져봐야▼

▽재건축 초기 단계라면 신중한 투자를〓투자하고 싶은 재건축 아파트 단지의 사업 추진 상황을 꼼꼼히 분석해야 한다. 적어도 법 시행일 이전까지 안전진단을 끝내고 조합 설립인가를 받을 수 있는지를 따져봐야 한다. 만약 재건축 추진위원회가 난립, 조합원간 분쟁이 끊이질 않거나 시공사와 계약 관계로 마찰이 많다면 투자에 신중할 필요가 있다.

서울시가 추진하고 있는 지구단위계획 수립 의무화 대상 확대도 눈여겨봐야 한다.

현재는 300가구 미만이면 거주자가 조합추진위원회를 설립한 뒤 안전진단과 조합설립인가 등을 거쳐 사업계획 승인을 신청할 수 있다. 하지만 9월부터는 20가구 이상이면 조합추진위원회→안전진단→조합설립인가 이후 지구단위계획 수립 절차를 거쳐 사업승인을 신청해야 한다.

일반적으로 지구단위계획을 수립하는 데 걸리는 시간은 6개월에서 2년 이상 걸릴 수도 있다.

재건축은 사업기간이 수익성을 결정짓는 핵심요인이다. 그만큼 사업수익성이 떨어질 수 있다는 얘기다.

▼신규투자자 수익성 의문▼

▽사업승인 받은 곳도 수익성은 의문〓사업승인을 받은 재건축 아파트는 이미 소유한 사람은 몰라도 새로 투자하는 사람에게는 그다지 큰 수익을 가져다주기 어려울 것으로 분석된다. 사업승인은 재건축 사업 단계에서 공사 착수 직전의 단계이다. 따라서 시공사 선정, 안전진단, 조합설립인가 등의 ‘호재’는 이미 가격에 반영됐다고 봐야 한다.

물론 정부의 재건축 규제가 강화됐는데도 사업승인을 받은 단지는 상대적으로 ‘희소성’을 갖기 때문에 가격의 추가 상승이 기대된다.

하지만 재건축 공사 착공을 앞둔 아파트 단지에서 매물이 거의 없다는 점을 고려할 때 신규 투자자에게는 ‘그림의 떡’일 수 있다.

송진흡기자 jinhup@donga.com

서울 강남지역 주요 재건축 대상 아파트 사업 추진 현황
사업단계	아파트	기존 가구수	건립예정 가구수	건설업체	연락처 (02)
추진위 구성	반포동 미주	280	미정	미정	537-3165
	반포동 한신15차	190	〃	〃	593-7068
시공사 선정	개포동 시영	1,970	〃	삼성물산	574-6116
	개포동 주공1단지	5,040	〃	현대건설, 현대산업개발	577-1445
	역삼동 진달래 2차	424	〃	삼성물산	3453-9363
	신천동 진주	1,508	2,140	삼성물산, 현대산업개발	423-0900
안전진단	고덕동 주공1단지	780	1,052	현대산업개발	429-0446
	반포동 주공1단지	3,590	미정	현대건설, 대림산업	591-8708
조합설립인가	암사동 강동시영1단지	3,000	3,414	롯데건설	481-8289
	〃 2단지	1,400	2,000	현대건설, 대림산업	441-0700
건축심의 통과 후 사업승인 신청	잠실주공1단지	5,390	5,677	현대건설, 현대산업개발, 대림산업	422-4024
	삼성동AID차관 1차	914	1,144	현대건설	545-4280
	도곡동 서린	310	339	현대산업개발	571-8444
	대치도곡 주공2차	610	773	〃	3288-7727
사업승인	서초동 우성4차	140	186	LG건설	522-9889
이주 및 철거 단계	방배동 중앙	180	411	롯데건설	599-7070
	도곡동 주공1차	2,450	2,944	현대, LG, 쌍용건설	576-0811
	잠실동 주공4단지	2,130	2,678	삼성물산, LG건설	3431-6312
	방배동 무지개	332	344	삼성물산	584-6622
	서초동 삼익	881	984	롯데건설	532-2112

자료:부동산114 (www.r114.co.kr)