[마이홈]“부동산 틈새 시장이 보인다”

《‘목돈이 생겼는데 은행에 넣어두기는 억울하고, 아파트에 투자하려니 불안하고….’ 현재 은행의 예금금리는 4%대. 세금과 물가를 생각하면 은행에 넣어 두는게 오히려 손해다. 그렇다고 부동산에 투자하는 것도 쉽지 않다. 정부의 부동산 안정대책이 잇따르는 데다가 지난해 3·4분기 이후 아파트 시세도 신통치 않다. 어디에 투자해야 수익을 기대할 수 있을까. 전문가들은 “아파트 등 주택시장에 투자하는 것이 불안하다면 상가와 오피스텔 등 틈새 상품이나 토지시장에 관심을 돌려보는 것도 방법”이라고 말한다.》

▽토지시장〓저금리 기조가 지속되고 주택시장이 주춤하면서 최근 관심이 집중되는 곳이 토지시장. 행정수도 이전 공약, 신도시 개발 등 굵직한 개발계획에 따라 일부 지역에서는 투기 조짐마저 보일 정도다.

토지 전문 중개업소에 따르면 땅 투자에 가장 관심이 많은 연령층은 40대와 50대. 자녀의 학비와 결혼자금, 자신의 노후자금 등을 본격적으로 마련해야 할 시기이지만 예금금리가 낮아 금융권보다는 부동산시장에 눈을 돌린다는 설명이다.

문제는 토지시장의 ‘진입장벽’이 높다는 것. 땅 투자에 성공하기 위해서는 국토이용관리법 농지법 등 관련법령을 알아두어야 한다. 또 수변(水邊)구역에 투자할 때 농지전용이나 형질변경허가를 받기 위해서는 현지에서 1년 이상 모든 가족이 거주해야 하는 등 자격요건도 까다롭다.

진명기 돌공인중개사무소 사장(토지 전문 컨설턴트)은 “올해 토지시장에서 가장 주목받는 투자상품은 수도권에 있는 1000㎡(약 303평) 미만의 농지가 될 것”이라고 내다봤다.

수도권 대부분이 토지거래계약 허가구역으로 지정돼 있으나 1000㎡ 미만의 농지는 토지거래 허가를 받지 않아도 소유권 이전이 가능하기 때문. 그러나 이 경우에도 농지를 매입한 뒤 농사를 짓지 않으면 강제매각 대상이 되므로 주의해야 한다.

이밖에도 주5일 근무제의 영향으로 전원주택이나 펜션 부지에 대한 수요도 크게 늘어날 전망. 최근 주목받는 곳으로 경기 용인시 양지면, 이천시 마장면, 가평군 북한강변 등과 강원 홍천 인제 평창 영월 고성 양양군 지역 등이 있다.

행정수도 이전 지역으로 거론되는 충청권은 정부의 ‘고강도’ 투기억제 대책이 집중되고 있으므로 투자에 유의해야 한다.

▽상가〓상가의 종류는 크게 아파트 단지 내 상가와 주상복합상가, 패션몰, 아웃렛몰, 일반근린상가, 지하상가 등이 있다.

이중 아파트 단지 내 상가와 근린상가는 고정 고객이 많아 안정적인 수익을 기대할 수 있다. 그러나 패션몰이나 아웃렛몰은 경기에 따라 부침이 심해 ‘고위험 고수익’ 상품으로 꼽힌다.

주상복합상가는 24시간 편의점 등 일부 점포를 제외하고는 기대만큼의 수익을 올리기 힘들다는 게 전문가들의 평가. 그러나 1층 도로변에 접해 있으면서 도로쪽으로 문을 낼 수 있는 점포라면 투자해볼 가치가 있다는 설명이다.

상가투자라고 꼭 신축 아파트나 오피스텔, 주상복합의 단지 내 상가에만 신경 쓸 필요는 없다. 상권이 활성화된 곳에 있는 낡은 상가나 상업시설 밀집지역 등의 점포를 리모델링해 가치를 높이는 것도 효과적인 투자방법이 될 수 있다.

상가 전문 컨설팅회사인 인터원컨설팅의 원창희 사장은 “현재 상가의 공급과잉 상태가 심각한 데다 백화점과 할인점, 홈쇼핑 등의 영향이 갈수록 커지고 있다”며 “좋은 입지여건을 갖추고 있는 곳은 물론 상가 활성화가 가능한 점포를 고르는 것이 무엇보다 중요하다”고 충고했다.

▽오피스텔〓오피스텔을 주택으로 간주한다는 정부의 기본적인 과세 정책이 발표되면서 오피스텔에 대한 투자환경도 크게 달라졌다.

수익형(원룸형) 오피스텔이라면 주거용으로 사용될 가능성이 낮은 업무밀집지역에 투자하는 것이 현명하다. 업무용이면 1가구 2주택에 대한 중과세를 피할 수 있기 때문.

서울 시내 5대 오피스 밀집 지역인 테헤란로와 강남대로, 광화문 여의도 마포로 등이 이에 해당된다. 특히 테헤란로 주변의 오피스텔은 업무용으로 사용되는 비율이 95% 이상이다.

황용천 해밀컨설팅그룹 대표는 “무주택자라면 아파트형 오피스텔(아파텔)을 분양받아 양도소득세를 면제받는 것도 좋은 투자방법”이라고 말했다.

청약통장을 가지고 있지 않더라도 청약금만 있으면 누구라도 분양받을 수 있기 때문이다. 대단위 주거지역과 주변 학군이 좋은 오피스텔에 투자한다면 시세차익도 기대해볼 수 있다.

오피스텔 분양권 매물도 투자대상이다.

황 사장은 “서울 강남에서 2000년에 분양한 오피스텔의 평당 분양가는 최근 분양하는 오피스텔보다 200만원 정도 싸다”며 “분양권 매물이 최근 분양가 이하로 나오는 것이 있다면 투자해 볼 만하다”고 귀띔했다.

주요 토지 매물 정보
위치	지목/면적(평)	가격(만원)	특징	주변시세(평당, 만원)
경기 여주군 대신면	대지, 전/365	5,500	정남향, 시골마을	대지(25∼30), 전(10∼15)
충남 서산시 음암면	대지/218	1,500	농가마을	대지(15∼20)
경기 횡성군 우천면	대지, 전/1,776	9,500	정남향, 치악산 조망권	대지(12∼15) 준농림지(7∼10)
경기 용인시 모현면	대지/200, 건/51	25,000	에버랜드와 외국어대 인근	대지(약 70).
경기 남양주 수동면	대지/150, 건/31	17,000	핀란드산 통나무 주택	*20,000
경기 양평군 양동면	대지/286, 건/25	4,700	주변 황토농가	대지(약 20)
경기 안성시 일죽면	대지, 전/58	3,100	일죽 IC 인근	대지(약 25)..
경기 안성시 삼죽면	대지, 전/ 538	13,000	조적조 주택	대지(약 25), 전(약 15)
강원 횡성군 공근면	대지/207	2,000	저수지와 국도 인접지	대지(13∼15)
충북 충주시 앙성면	대지, 전/2,610, 건/25	17,000	차령산맥 기슭	*20,000

3월 분양 예정 오피스텔
위치	건설회사	건물명	평형	실	연락처
서울 강남구 역삼동	SK건설	역삼동 SK 허브 젠	20∼24	42	02-525-0024
서울 구로구 구로1동		구일 SK 허브 수	19∼39	940	02-3462-7070
서울 구로구 신도림동		신도림 SK 뷰	34	158	02-864-8640
서울 마포구 아현동		마포 SK 허브 블루	17∼38	438	02-312-0400
부산 연제구 연산동		연산동 SK 뷰	17∼44	192	051-645-2100
경기 수원시 인계동	신동아건설	파이온	14∼24	416	02-7097-303
서울 영등포구 양평동			37∼48	416
서울 동작구 신대방동	성원건설	성원상떼빌	23∼41	618	02-3404-2295
서울 구로구 구로동		성원상떼뷰	18∼21	220	02-3404-2267
경기 수원시 송죽동	신영, SK건설	수원 로얄팰리스	11∼23	105	031-207-3700
서울 강남구 논현동	신영	신영 로얄팰리스	14∼35	122	02-508-1235
서울 중구 신당동	쌍용건설	디오트	15∼30	158	02-2232-0040
서울 구로구 신도림동	월드건설	신도림 월드메르디앙	22, 24	112	02-3779-0286
서울 송파구 신천동	포스코개발	더 샵(the #) 잠실	미정	195	02-3457-2635
서울 서대문구 합동	대우건설	충정로 대우 디오빌	16∼34	554	02-3272-7722
서울 용산구 문배동	대우자판	미정	11∼27	140	02-6272-2647

차지완기자 cha@donga.com