[마이홈]稅테크는…기준시가 고시일따라 매매시점 선택

양도소득세를 어떻게 줄이느냐가 세(稅)테크의 관건이 됐다. 시세차익에 대한 관리가 강화되고 있기 때문이다.

먼저 1가구 1주택자가 3년 이상 갖고 있던 집을 파는 경우라면 집이 어디에 있는지를 확인해야 한다.

작년 10월 1일부터 서울과 5대 신도시, 과천시에 있는 집은 1년 이상 살아야 양도세를 면제받을 수 있게 됐다. 하지만 경과조치에 따라 작년 10월 1일 현재 2년 넘게 집을 보유한 사람이 올해 9월 말까지 되파는 경우에는 ‘1년 이상 거주 요건’을 지키지 않아도 비과세가 인정된다.

1가구 2주택자라면 양도유예기간이 아직 남아 있는지를 확인해야 한다. 양도유예기간이란 세금을 물지 않아도 되는 기간이다. 나중에 산 집을 취득한 날로부터 1년 안에 종전 주택을 팔면 양도세를 면제받는다.

집을 3채 이상 갖고 있다면 2채를 뺀 나머지 주택을 팔 때는 무조건 실제 거래가액을 기준으로 양도세를 계산한다. 따라서 1가구 3주택자라면 차익이 가장 낮은 집을 우선 팔아야 한다.

‘보유기간별 변곡점’을 채운 뒤 집을 파는 것도 양도세를 줄이는 방법이다.

부동산을 1년 미만 보유한 상태에서 양도하면 양도세를 실제 거래가액에 의해 계산한다. 양도세율도 36%의 단일세율을 적용한다.

1년 넘게 갖고 있었다면 기준시가에 의해 과세한다. 양도세율도 9∼36%의 누진세율을 적용한다.

3년 이상 보유했다면 양도차익의 10%, 5년 이상이면 15%, 10년 이상이면 30%를 특별 공제한다는 점도 알아둬야 한다.

기준시가가 어떻게 될지에 대해서도 신경을 써야 한다.

1년 이상 갖고 있는 아파트 양도세는 양도일 현재 고시돼 있는 기준시가에 맞춰 매긴다. 따라서 자기가 팔 아파트의 기준시가가 오를 것으로 예상되면 기준시가 고시일 이전에 파는 게 좋다. 반면 기준시가가 떨어질 전망이라면 고시일 이후에 팔아야 한다.

아파트 기준시가는 작년과 올해 매매가를 중개업소 등에 문의하면 대강이나마 예측할 수 있다.

통상 기준시가 고시는 매년 7월 1일에 한다. 작년에는 집값이 워낙 많이 올라 예외적으로 4월 4일 발표했다.

이규원 공인회계사 gwlee@uniasset.com