[마이홈]稅테크 이렇게…고가주택 부부공동명의 절세

저금리에 경제불황이 지속되면서 투자할 곳을 찾기 어렵다는 사람이 많다. 이런 때일수록 한푼이라도 세금을 아끼는 지혜가 필요하다. 특히 부동산과 관련된 세금은 고액일 때가 많다. 하지만 절세(節稅)방안에 따라 큰돈을 절약할 수 있는 게 부동산 세금이다.

대부분의 사람이 세법이 개정되면 바로 시행되는 것으로 알고 있으나 경과조치를 두거나 적용시기를 다르게 할 때가 많다. 이를 정확하게 알고 이용하면 세금을 줄일 수 있다.

우선 서울과 경기 분당 등 5대 신도시에 있는 주택을 팔려면 올해 9월을 넘기지 않는 게 좋다. 올해 9월까지는 3년 보유요건만 충족되면 1가구 1주택으로 간주해 비과세혜택을 받을 수 있으나 10월 1일부터는 세금을 내야 한다.

또 작년에 상속받은 주택이 있다면 2004년 12월 31일까지 양도하면 양도소득세를 내지 않는다. 그 이후에 양도하면 물론 세금을 내야 한다.

3주택 이상 소유한 상태에서 주택을 양도하면 실거래가로 양도소득세가 부과된다. 이 때는 국세청에서 정한 기준시가보다 낮거나 비슷한 주택을 먼저 양도하는 게 유리하다.

상속을 받아 3주택 이상 보유하게 됐다면 상속주택을 먼저 양도하는 게 좋다. 상속주택은 실거래가액으로 과세하지 않고 기준시가로 과세하기 때문이다.

재개발·재건축 주택이 완공돼 현재 살던 주택을 양도할 때에도 최소한 1년 이상은 거주한 뒤 양도해야 비과세혜택을 받을 수 있다.

고가주택은 부부 공동명의를 하는 게 세금을 줄이는 방법이다.

올해부터 거래가가 6억원을 초과하는 주택은 고가주택으로 분류돼 한 채만 가지고 있더라도 양도소득세를 실거래가 기준으로 내야 한다. 부부 공동명의로 등기하면 양도소득기본공제를 각각 받을 수 있고 소득에 따라 세율도 낮게 책정돼 절세효과가 크다.

오피스텔을 여러 채 취득해 임대할 때에는 각 실별로 사업자등록을 미리 해두면 좋다.

여러 채 중 한 채씩 팔아도 포괄적인 사업의 양도로 인정받아 부가가치세를 물지 않기 때문이다. 또 오피스텔 임대수입금이 연간 4800만원 미만이어서 간이과세자에 해당된다면 간이과세 포기신고를 해둬야 당초 환급받은 부가가치세를 추징당하지 않는다.안만식 조흥은행 프라이빗뱅킹(PB) 팀장mansig@chb.co.kr