[마이홈]아파트관련 세제 향후전망

부동산 투기를 막기 위해 정부는 주택의 보유 및 거래 관련 세금을 대폭 올리는 방안을 추진하고 있다.

재정경제부 행정자치부 건설교통부 국세청 등 정부 부처는 물론 최근에는 대통령 직속 ‘빈부 격차 및 차별시정 기획단’과 민주당까지 세제강화 방침을 쏟아내고 있어 납세자들이 정신을 차리기 어려울 정도다.

거래가 많은 아파트를 중심으로 부동산 세제 강화 방안이 어떤 방향으로 진행되고 있는지 알아본다.

▽양도소득세=아파트를 팔고 양도차익을 남겼을 때 내는 세금이다.

재경부는 지난해 말 세법 개정을 통해 실거래가 과세대상을 크게 넓혔다.

대표적인 것이 투기지역 지정이다.

직전 달 주택매매가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 30% 이상 높은 곳 가운데, 해당 지역의 직전 2개월 평균 주택매매가격상승률이 전국주택매매가격상승률보다 30% 이상 높거나 직전 1년간의 주택매매가격상승률이 직전 3년간의 연평균 전국주택매매가격상승률보다 높은 곳이 투기지역 기본요건에 해당한다.

부동산가격안정심의위원회는 기본요건에 해당하는 지역 중 투기확산 우려가 있는 곳을 매달 투기지역으로 지정하고 있다. 현재 투기지역으로 지정된 곳은 서울 강남구 등 일부 지역과 대전 일부 지역, 충남 천안시 등이다. 고가(高價)주택 보유자와 1가구3주택 이상 보유자도 지난해 말 세법 개정으로 실거래가 과세대상에 추가됐다.

고가주택은 실거래가가 6억원을 넘는 주택을 말한다. 종전에는 실거래가가 6억원을 초과하고 전용면적이 45평 이상이어야 ‘고급주택’으로 분류해 실거래가로 세금을 매겼다. 여기에 더해 민주당이 들고 나온 것이 투기지역에 대한 탄력세율 적용과 특별부과금이다.

탄력세율이란 현재 9∼36%인 양도세율에 ±15%포인트의 추가세율을 적용하는 것으로 최고세율이 51%까지 오른다.

탄력세율은 시행령만 바꾸면 되기 때문에 국회의 동의가 필요 없다. 정부로서는 언제든지 빼들 수 있는 칼이다. 하지만 정부가 탄력세율을 통해 양도세율을 높인 전례가 없고 ‘극약처방’에 가깝기 때문에 정부는 시행에 소극적이다.

특별부과금은 민주당이 ‘아이디어’ 차원에서 내놓은 방안으로 부작용이 더 많기 때문에 정부에서는 논의되지 않고 있다.

기준시가 수시 인상은 투기지역 제도 때문에 실효성이 크게 떨어졌지만 가능성이 전혀 없는 것은 아니다.

국세청은 4월 30일 전국 1만8937개 단지 516만2693가구의 아파트와 연립주택 기준시가를 평균 15.1% 올린 바 있다.

▽재산세·종합토지세=재산세는 집을 갖고 있는 사람이, 종토세는 땅(주택 부속 토지 포함)을 갖고 있는 사람이 매년 한 번씩 내는 세금이다.

재산세와 종토세는 행자부가 제시한 원칙을 참고해 지방자치단체가 자율적으로 결정한다.

재산세 과세표준(과표)은 ‘신축건물기준가액(1m²당)×구조지수×용도지수×위치지수×잔가율×면적×가감산율’이라는 공식에 의해 결정된다.

행자부는 이 가운데 신축건물기준가액을 지난해 16만5000원에서 올해 17만원으로 올렸고 투기과열지구 내 기준시가 3억원 이상 아파트의 가산율을 인상했다.

또 행자부는 5월 13일 종토세 과표 적용비율을 33.3%에서 평균 2%포인트가량 올린다고 발표했다.

종토세 과표는 개별공시지가에 적용비율을 곱한 것이기 때문에 둘 가운데 하나만 올라도 따라 오른다.

건교부는 행자부 발표에 앞서 개별공시지가 결정 지표인 표준지공시지가를 평균 11.14% 인상했기 때문에 종토세 부담은 크게 늘어날 전망이다.

개별공시지가는 위치지수를 통해 재산세 과표에도 반영되기 때문에 재산세가 인상되는 효과가 있다.

빈부 격차 및 차별시정 기획단은 한발 더 나아가 5년간 재산세의 과표현실화율을 20%포인트가량 인상하는 방안을 추진하고 있다.

아파트 관련 세금
구분	세목	과세표준	세율		비고
살 때	취득세	실거래가(시가표준이 높을 때는 시가표준)	2.0%(농특세: 취득세의 10%)		전용면적 85㎡ 이하 국민주택과 농가 1주택 등은 농특세 비과세
	등록세	실거래가(시가표준이 높을 때는 시가표준)	3.0%(교육세: 등록세의 20%)
보유할 때	재산세	건물시가표준	1200만원 이하	0.3%
			1600만원 이하	0.5%
			2200만원 이하	1.0%
			3000만원 이하	3.0%
			4000만원 이하	5.0%
			4000만원 초과	7.0%
	종합토지세	개별공시지가×적용비율	2000만원 이하	0.2%	올해 평균 적용비율은 35.3%
			5000만원 이하	0.3%
			1억원 이하	0.5%
			3억원 이하	0.7%
			3억원 초과	1∼5%
팔 때	양도소득세	기준시가(예외:분양권, 1년 이내 단기 양도, 투기지역, 고가주택, 3주택 이상 보유자 등은 실거래가로 과세)	1000만원 이하	9%	주민세는 양도세의 10%. 1가구1주택은 양도세 비과세.
			4000만원 이하	18%
			8000만원 이하	27%
			8000만원 초과	36%
			1년 미만 보유	36%
			미등기양도자산	60%

천광암기자 iam@donga.com