[마이홈]부동산 세제 어떻게 바뀌나

정부가 최근 1, 2년 안에 잇따라 내놓은 부동산투기 억제대책으로 집을 사고 팔 때 내야 하는 세금도 늘고 세법도 복잡해졌다. 이를 모르고 집을 매매하면 중과세 대상이 되는 등 낭패를 보기 십상이다.

하지만 변화된 세제 환경을 알면 부동산 세(稅)테크 전략을 짜는 데도 도움이 된다. 최근 시행됐거나 앞으로 시행될 부동산 관련 주요 세금 제도를 소개한다.

▽1가구 1주택 비과세요건 강화=서울과 경기 과천, 수도권 5대 신도시(분당 일산 평촌 산본 중동)지역에서는 다음달부터 올해 말까지 ‘3년 이상 보유, 1년 이상 거주’ 요건을 갖춰야 비과세 혜택을 받는다. 기존에는 3년 이상만 보유하면 비과세 대상이었다.

내년부터는 이 같은 요건이 더욱 강화된다. 재정경제부는 최근 ‘3년 이상 보유, 2년 이상 거주’를 내용으로 하는 소득세법 시행령 개정안을 마련했다.

개정안이 국무회의를 통해 확정되면 3년 이상 보유했더라도 보유 기간 중에 2년 이상 살아야 집을 팔 때 양도소득세를 면제받을 수 있다.

▽양도세율 변경=내년부터 부동산에 대한 양도세율도 대폭 오를 전망이다.

정부가 최근 내놓은 소득세법 개정안에 따르면 미등기 상태에서 양도하면 실거래가를 기준으로 현행 60%에서 내년부터 70%의 세율이 적용된다. 또 1년 미만 보유하다 팔면 양도세율이 36%에서 50%로 오른다.

1년 이상∼2년 미만 보유자라면 기준시가의 9∼36%에서 내년부터 40%의 세율이 적용되고 2년 이상 보유자는 현재와 똑같이 9∼36%의 세율이 적용된다.

다만 1년 이상 보유자라도 △실거래가 기준으로 6억원을 넘는 고가(高價) 주택 △투기지역의 부동산 △1가구 3주택에 해당되는 부동산이라면 과세표준이 실거래가로 적용된다.

이 같은 내용의 개정안은 현재 정기국회에 상정돼 있으며 통과되면 내년 1월 1일부터 양도하는 부동산에 대해 적용될 것으로 보인다.

▽일시적 2주택 중복보유 기간 변경=이사 등의 이유로 일시적으로 2주택을 소유한 사람은 그동안 2년 안에 한 채를 팔면 비과세 대상이었으나 작년 3월부터는 1년 안에 양도해야 세금을 물지 않는다.

하지만 노부모를 봉양하기 위해 한 집에 모여 사는 경우나 결혼으로 부득이하게 2주택자가 될 때에는 종전처럼 2년 안에 처분하면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

▽실거래가 과세 부동산=6억원이 넘는 고가주택만 실거래가 과세 대상이라고 생각하면 오산이다.

고가주택 외에도 △미등기 양도자산 △취득 뒤 1년 안에 양도하는 부동산 △허위계약서 작성 등 부정한 방법으로 취득하거나 양도하는 자산 등도 실거래가로 세금을 내야 한다.

또 작년 10월부터는 3주택 보유자가 주택(주택에 딸린 토지도 포함)을 양도할 때도 실거래가 과세 대상이 된다. 올해 1월부터 투기지역으로 지정된 곳에 있는 부동산도 실거래가 기준으로 세금을 낸다.

이 밖에 정부는 2006년부터 종합부동산세 신설을 추진하고 있으나 조세 저항이 심해 국회를 통과해 최종 시행되기까지 상당한 진통을 겪을 것으로 보인다.

최근 바뀐 부동산 관련 주요 세제(稅制)
세제	내용	시행시기
1가구 1주택 비과세 요건 강화	서울과 경기 과천, 수도권 5대 신도시에서 ‘3년 이상 보유’→‘3년 이상 보유+1년 이상 거주’	올해 10∼12월
1가구 1주택 비과세 요건 강화	같은 지역에서 ‘3년 이상 보유+1년 이상 거주’→‘3년 이상 보유+2년 이상 거주’	내년 1월부터
양도세율 강화	·미등기 양도 60%→70%·1년 미만 보유 36%→50%·1∼2년 보유 9∼36%→40%·2년 이상 보유 9∼36%→9∼36%	내년 1월부터
일시적 2주택 보유자비과세 요건 강화	2년 안에 처분→1년 안에 처분	작년 3월부터 시행 중
고가주택 기준 변경	실거래가 기준으로 6억원을 초과하는 모든 주택	올해 1월부터 시행 중