[마이홈]3주택 보유자 양도세 최고 82.5%

《부동산 투기억제대책이 잇따르면서 부동산 관련 세제도 급변하고 있다. 서울 강남권을 중심으로 집값 상승세가 확산되자 정부가 부동산 관련 세금을 대폭 올리는 방안을 잇달아 내놓았기 때문이다. 부동산 대책의 ‘결정판’이라고 불리는 ‘10·29 부동산 종합대책’이 발표된 뒤 집값 내림세가 뚜렷하지만 정부의 집값 안정 의지는 여전히 확고하다. 특히 ‘성역(聖域)’처럼 여겨졌던 ‘1가구 1주택 비과세’ 혜택도 장기적으로 과세로 전환한다는 방침이다. 이에 따라 달라진 부동산 세제를 모르고 투자에 나섰다가는 낭패를 볼 가능성이 커졌다. 최근 국회에 제출된 부동산 세금 관련 법률 개정안을 중심으로 달라진 세제를 알아본다.》

▽양도소득세율 인상 추진=재정경제부는 내년부터 1년 미만의 단기 보유 부동산 거래에 대한 양도소득세율을 현행 36%에서 50%로 올리는 세법(稅法) 개정안을 마련해 국회에 제출했다.

개정안에 따르면 1년 미만 보유 부동산뿐만 아니라 1년 이상∼2년 미만 보유한 주택을 팔 때 양도세율도 36%에서 50%로 오른다. 특히 미등기 주택은 현행 60%에서 내년에는 70%로 중과세된다.

양도세를 매기는 기준인 과세표준(과표)은 원칙적으로 국세청이 고시한 기준시가로 시가보다는 낮다. 하지만 정부는 과표를 장기적으로 실거래가로 바꿔 세금 부담을 늘린다는 계획이다.

현재 양도세 실거래가 과세대상은 △1년 이내 단기 양도 △미등기 양도 △1가구 3주택 이상 보유 △실거래가 6억원이 넘는 고가(高價) 주택 보유 △투기지역 안 부동산 거래 등에 제한돼 있다.

▽다(多)주택 보유자 세금 중과=1가구 3주택자 등 다(多)주택 보유자에 대한 세금 부담도 커질 전망이다.

열린우리당 강봉균(康奉均) 의원 등 12명은 최근 다주택 보유자에 대한 양도세 중과 등의 내용이 담긴 소득세법 개정안을 최근 국회에 제출했다.

이 개정안이 국회를 통과하면 1가구 3주택 이상 보유자는 △보유기간에 관계없이 60%(탄력세율 15%와 지방세를 포함하면 최고 82.5%)의 양도세율을 적용하고 △장기보유 특별공제 대상에서 제외된다. 단 현재 3채 이상을 갖고 있는 사람들이 내년 말까지 집을 팔 때는 현행대로 특별공제를 받을 수 있다.

양도세 탄력세율은 1가구 2주택 이상 보유자의 집 가운데 투기지역에 있는 주택에 우선 적용될 예정. 투기지역은 양도세가 실거래가로 부과되는 곳으로 11월 말 현재 서울 강남구 등 53곳이 지정돼 있다.

정부는 탄력세율 도입 시기는 소득세법 시행령을 개정하는 내년 이후 주택시장 추이에 따라 결정한다는 방침이다.

이와 함께 주택매매사업자로 등록한 개인이 집을 팔아 생기는 차익에 대해 지금까지는 종합소득세율로 과세했지만 앞으로는 양도세율을 적용하기로 했다.

▽1가구 1주택 비과세 요건 강화=양도세를 아끼는 가장 좋은 방법은 1가구 1주택 비과세 요건을 갖춰 세금을 내지 않는 것. 하지만 내년부터는 비과세 요건이 더욱 강화돼 양도시점을 결정할 때 주의가 필요하다.

서울과 경기 과천, 수도권 5대 신도시에서는 집을 팔 때에는 3년 이상 보유 조건 외에도 2년 이상 거주 요건을 갖춰야 한다. 올 12월 말까지는 ‘3년 이상 보유+1년 이상 거주’ 요건만 채우면 비과세 혜택을 받을 수 있다.

이 같은 비과세 혜택도 장기적으로 없앤다는 게 정부의 방침이다.

재정경제부는 ‘10·29 부동산 종합대책’을 발표하면서 “1가구 1주택자 양도세 비과세 제도는 향후 부동산시장 동향에 따라 소득공제 제도로 전환한다”고 밝힌 바 있다.

▽종합부동산세 신설 추진=2005년부터 1가구 2주택 이상인 소유주가 직접 살지 않는 주택에 대해 종합부동산세를 적용해 세금을 현재의 재산세보다 20배 이상 올리는 방안도 추진 중이다.

정부는 이를 위해 △전국 주택을 개인별로 합산해 누진세율로 과세 △집주인이 직접 살지 않는 주택을 누진세율이나 최고세율(7%)로 중과세 △건물과 토지를 합쳐 중과세하는 3가지 방안을 검토 중이다.

이에 따라 비거주자가 보유한 일부 서울 강남권의 재건축 아파트는 세율이 현행 0.3%에서 최고세율인 7%로 23배 급등하고 과표도 5배 이상 올라 실제 내는 세금이 100배 이상 급등할 전망이다.

정부는 내년 상반기 과세체계를 확정해 하반기에 법안이 국회에서 통과되면 2005년 10월부터 종합부동산세를 고지할 계획이다.

차지완기자 cha@donga.com

▼세제개편 주타깃 다주택자 2005년 시행전 몸집 줄여야▼

정부가 1가구 다주택자들에 대해 양도소득세와 보유세 등을 중과할 방침을 밝히자 다주택자들이 고민에 빠졌다.

정부는 1가구 3주택자에게 내년 한 해 동안 유예기간을 준 뒤 2005년 1월부터 양도세율을 최고 82.5%(탄력세율과 주민세 포함)로 높여 양도차익 대부분을 세금으로 거둬들일 예정이기 때문. 1가구 2주택 보유자들도 기본 양도세율에 탄력세율 15%포인트를 추가로 적용받으므로 역시 세금 부담이 늘어날 전망이다.

이 같은 정부 방침은 기나긴 입법 과정을 거쳐야 되므로 원안대로 시행될지 단언하기는 힘들다. 하지만 정부의 집값 안정의지가 확고한 만큼 투자자들도 대비가 필요하다.

우선 정부 정책의 타깃이 1가구 다주택자이기 때문에 보유세, 양도세 중과조치가 시행되기 전에 보유 주택수를 줄여 놓는 게 현명하다.

주택 처분은 크게 양도(매매)와 증여로 나뉜다. 만약 양도차익이 많거나 기준시가가 시세보다 크게 낮은 일반주택은 증여를, 양도차익이 많지 않은 시가 6억원 초과 고가 주택은 양도를 하는 게 유리하다. 양도세는 양도소득 과세표준(양도차익에서 장기보유 특별공제와 기본공제를 제외한 금액)에 대해 부과하지만 증여세는 증여 금액 전체에 대해 부과하기 때문이다.

예를 들어 서울 강남구 대치동의 38평형 아파트를 8억원에 매입한 3주택 보유자가 지금 이 아파트를 9억5000만원에 팔면 양도세는 4100만원을 내지만 증여하면 1억6000여만원을 내야 한다. 증여세는 기준시가를 과세표준으로 하는데 기준시가는 시가의 70% 수준이다.

반면 1998년 서울 강동구의 재건축 아파트를 1억3000만원에 매입한 3주택 보유자가 성인 자녀에게 증여할 경우 증여세는 3000만원이지만, 3억5000만원에 판다고 하면 양도세가 7600만원, 2005년 이후에는 최고 1억8000만원까지 내야 한다.

자녀에게 증여할 경우에는 소득이 있는 성인 무주택자 요건을 갖추는 게 유리하다. 또 증여받은 날로부터 3년 이내에 팔 경우 높은 세율이 적용되므로 3년 이상 보유한 뒤 매도하는 것이 낫다.

채상병 세무사sbc005@hanmail.net