[마이홈]입찰 경쟁률 3대1… 경매열기 후끈

《전반적으로 부동산시장이 침체한 가운데 경매시장이 활기를 띠고 있다. 경매 정보업체인 디지털태인에 따르면 경매시장에 넘어온 물건 수는 지난해 1월 2만2007건에서 그해 12월 3만5587건으로 급증한 뒤 올해 1월 2만8357건으로 뚝 떨어졌으나 2월 3만574건, 3월 3만7928건, 4월 3만4814건 등으로 다시 증가세를 보이고 있다. 경매 열기를 반영하는 평균 입찰경쟁률도 지난해 12월(2.17 대 1) 이후 급증해 3월 3.01 대 1, 4월 2.81 대 1로 나타났다. 평균 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가의 비율)은 지난해 11월 이후 큰 변동 없이 67∼70%대에서 오르내리고 있다.》

○ 경매의 장단점

▽경매시장이 활기를 띠는 이유=경매는 속성상 부동산 경기를 타지 않는다. 불황기에는 수요자가 적은 만큼 투자비용이 적게 들어 실수요자에게 유리하다. 호황기에는 투자비용은 많이 들지만 매각시 시세도 그만큼 올라가 있기 마련이다.

주택거래신고제 도입 이후 실시 지역에 있는 기존 주택의 취득 및 등록세 부담이 커진 것도 경매 주택에 대한 관심을 끌어올린 요인이다.

더욱이 지난해 민사집행법이 기존의 민사소송법을 대체하면서 경매 절차가 신속해지고 경매제도의 투명성이 높아진 점도 경매시장의 매력을 높여주고 있다.

새 법의 적용으로 임차인들의 고의성 항고가 줄어들어 경매진행 기간이 4분의 1로 단축되고 사실상 명도소송이 없어지는 등 매수자의 지위가 한층 강화됐다.

▽경매의 장점=시세보다 싸게 부동산 물건을 구입할 수 있다. 최근 낙찰가율은 아파트와 토지의 경우 80∼85%, 단독 다가구 다세대 연립주택 등은 60∼80% 수준이다. 시세의 절반 가격에 낙찰되는 물건도 간혹 있다. 각종 규제에서 벗어나 있는 것도 큰 장점이다. 한 예로 경매법정에 나온 농지는 토지거래허가구역 안에 있더라도 거래허가 절차를 따로 밟을 필요가 없다.

매물 정보가 확실하고 낙찰 후 권리관계가 깨끗이 정리돼 준비만 철저히 한다면 초보자가 접근하기 쉬운 분야다.

또 선택의 폭이 넓다. 전국의 모든 경매법정에 올라온 매물에 관한 정보는 일간신문들을 통해 공개된다.

▽단점 및 유의점=일반적인 부동산 거래에 비해 절차가 복잡하고 까다롭다. 임차인 등과의 권리관계를 잘못 분석하면 재산권을 행사하는 데 지장이 생길 수 있다. 명도기간이 예상보다 길어지면 그만큼 투자비용이 더 든다. 경매 투자에 성공하려면 경매절차를 확실히 이해하고 현장조사를 꼼꼼히 해야 한다.

종목별 투자포인트:

○종목별 투자포인트

▽아파트=입찰 목적을 먼저 분명히 정할 필요가 있다. 현장 분위기에 휩쓸리기 쉽기 때문이다. 거주가 목적이라면 낙찰가가 예상보다 조금 높더라도 큰 문제가 안 될 것이다. 투자가 목적이라면 낙찰가가 시세의 90%를 넘지 않는 게 좋다. 예정가는 부대비용을 감안할 때 85%가 적정하다.

경매 당시 소유자가 살고 있는 물건을 고르는 게 좋다. 소유자가 장기간 집을 비워 놓아 연락이 안 되는 물건은 명도기간이 길어질 우려가 있다.

▽다가구 다세대 연립 단독주택=권리분석이 까다롭다. 특히 임차인이 많은 경우 명도비용이 예상보다 많이 들고 명도기간도 길어질 수 있다. 현장을 둘러보고 입지여건을 확인할 필요가 있다. 대지면적이 50평 이상이고 진입도로 폭이 4m 이상인 주택이 가치가 있다.

불법 건축물이 경매로 나오는 경우도 있다. 건축물대장을 열람해 이행강제금 부과 여부를 반드시 확인한다. 지적도를 열람해 대지 일부의 도로 사용 여부도 꼼꼼히 살펴본다.

입주 목적이면 신축한 지 3년 이내, 투자 목적이면 15년 이상된 물건이 좋다. 대지 지분이 건물평형 이상이고 노후 불량주택이 밀집된 지역에 있는 물건이 투자가치가 있다.

▽토지=기대수익이 크지만 그만큼 리스크도 큰 종목이다. 토지이용계획확인원, 토지대장, 지적도, 임야대장, 임야도 등을 열람해 개발제한구역, 상수원보호구역 등의 제한구역에 들어있는지 여부와 제한사항을 꼼꼼히 체크한다. 농지의 경우 농지취득자격증명원 발급 여부를 확인한다.

공부(公簿) 확인이 끝나면 현장을 답사해 공부상 내용과 실제 현황이 일치하는지를 대조한다. 주변 환경과 입지여건에 따라 시세가 다 다르기 때문에 해당지역 토지의 일반적인 시세를 믿어서는 곤란하다.

토지는 주택에 비해 거래가 뜸하므로 오랫동안 묶어놓을 수 있는 자금이 없다면 투자결정을 신중히 내리는 것이 바람직하다. (도움말: 강은현 법무법인 산하부동산사업부 실장, 이영진 디지털태인 부장)

이철용기자 lcy@donga.com