[마이홈]상가 투자 ‘안정성’부터 따져라

부동산 침체기에는 어떤 상가를 골라야 할까.

수익성을 봐야겠지만 이보다 먼저 ‘안정성’을 살펴봐야 한다. ‘장래성’은 중요하긴 하지만 세 번째 고려 조건이다.

해밀컨설팅 황용천 사장은 “상가의 안정성은 임차수요가 얼마나 많은지, 임대가격은 얼마나 받을 수 있는지 등을 검토해 판단하면 된다”며 “입지 환경이 비슷한 근처 상가들과 비교해 보는 것이 좋다”고 조언했다. 유형별 상가 투자 요령에 대해 살펴보자.

▽핵심상권 상가=일반적으로 안정성이 높은 핵심상권으로는 서울의 경우 강남역, 신촌, 대학로, 압구정 권역을 들 수 있다. 그러나 이 지역은 상대적으로 지가가 높아 투자금액이 큰 단점이 있다. 점포당 분양금액이 적어도 4억원 이상으로 자기자본이 2억5000만원 정도 소요돼 여유자금이 없는 사람이 투자하기에는 무리다.

그러나 일단 분양을 받은 경우 경기가 좋아지면 높은 수익을 기대할 수 있다. 권리금 상승폭이 커질 뿐 아니라 임대료도 덩달아 올라가는 특징이 있다. 핵심상권 내의 수익성은 테마상가건 근린상가건 상가의 형태와는 큰 관계가 없다.

▽아파트 단지 내 상가=아파트 단지 내 상가만큼 안정성이 확보된 것도 없다. 아파트 주민을 대상으로 한 생활필수업종으로 구성돼 있으므로 경기에 대한 민감도가 상대적으로 적다. 따라서 상가를 공급하는 쪽은 대부분 수의계약 방식보다는 경쟁을 통해 내정가격보다 높은 가격으로 분양하는 ‘공개경쟁입찰 방식’을 택한다.

이 때문에 투자자 입장에서는 ‘적정 수익률’을 창출할 수 있는 금액 이상으로 분양을 받는 경우가 종종 생기게 된다. 특히 경쟁 입찰은 낙찰자가 계약을 포기하면 입찰보증금을 돌려받지 못하므로 ‘울며 겨자 먹기 식’으로 계약할 수밖에 없다. 따라서 지금과 같은 경기 침체기에는 낮은 금액으로 입찰에 참가하거나, 아니면 1번 이상 유찰된 상가의 점포를 분양회사에서 책정해 놓은 ‘내정가격’선에서 협상하는 것이 좋다.

단지 내 상가의 가장 큰 단점은 장래성이 약하다는 것. 경기가 호전되더라도 추가 수익창출을 기대하기 힘들다. 1인당 판매단가만 약간 상승할 뿐 상가를 이용하는 사람의 수는 비슷하기 때문이다.

▽대규모 아파트 단지 입구 근린상가=택지개발지구나 재개발지구 등지에서 2000가구 이상의 배후 단지를 지녔으면서 아파트 출입구에 위치한 근린상가는 안정성이 높다. 아파트 단지 내 상가에서는 소화할 수 없는 업종이 유리하다. 병·의원, 대형유통업체, 예체능계열의 학원, 대형음식점, 금융업종 등이 대표적인 예다.

다만 택지지구 내 상가는 입주가 진행될수록 경쟁이 심해지기 때문에 아파트 단지 주(主) 진입 동선에 위치한 상가를 골라야 임차인 확보가 쉽다.

분양 중인 주요 상가들
위 치	상가	규모	입점시기	문의
서울 동대문구 장안동	웰빙프라자	지하 2층∼지상 4층	2005.07	02-501-5509
서울 서초구 서초동	강남역 누드존	지하 4층∼지상 13층	2004.12	02-599-9955
서울 관악구 신림동	아데나타워	지하 8층∼지상 14층	2007.03	02-884-0630
충남 천안시 불당택지지구	메가클레스 블루&레드	지하 2층∼지상 10층 2개동	2005.04	041-562-7200
서울 마포구 상수동	상수동두산위브	지상 2층	2004.12	02-323-2244
서울 서초구 서초동	서초 V샤르망	지하 4층∼지상 8층	2005.12	02-522-1944
경기 용인시 죽전동	포스홈타운	지하 1층∼지상 3층	2004.10	031-897-0245
자료:해밀컨설팅

조인직기자 cij1999@donga.com