[마이홈]드디어 종합부동산세가 다가왔다

올해부터 종합부동산세 신설, 1가구 3주택 중과세 등 부동산 관련 세금제도가 대폭 바뀐다. ‘부동산 부자’의 세금 부담이 늘어날 전망이어서 주택을 구입할 때는 세금을 꼼꼼히 따져 봐야 한다. 사진은 고객들이 아파트 모델하우스 내부를 둘러보고 있는 모습. 동아일보 자료 사진

《올해부터 부동산 관련 세제(稅制)가 크게 바뀐다. 종합부동산세가 신설돼 부동산 부자들의 세금 부담이 늘고 단독주택 가격공시가 이뤄지는 등 부동산 관련 세제의 큰 틀이 바뀐다. 대체로 세금 부담이 증가하지만 장기저당담보주택에 대한 양도소득세 비과세 등 세금이 가벼워지는 요소도 있다. 바뀐 세제를 통해 ‘세(稅)테크’ 요령을 살펴본다.》

▽종합부동산세 신설=올해부터 종합부동산세가 도입된다. 이는 부동산 부자들에게 높은 세금을 부과하는 제도로 서민에게는 부담을 주지 않는다.

1차로 지방자치단체(시·군·구)가 낮은 세율로 재산세를 부과하고, 2차로 국가에서 개인별로 보유 부동산 금액을 합산해 기준금액을 초과하는 부분에 대해 높은 세율로 종합부동산세를 부과하는 방식이다.

종합부동산세 과세 대상의 기준금액은 주택의 경우 국세청 기준시가 9억 원, 나대지는 공시지가 6억 원, 사업용 토지는 공시지가 40억 원 등이다.

예를 들어 개인이 서울에 있는 5억 원짜리 주택과 대전 소재 6억 원짜리 주택을 보유하고 있다면 합산한 금액이 11억 원이다.

종부세 과세 기준금액이 9억원이므로 초과하는 금액인 2억원(11억 원-9억 원)에 대해 높은 세율로 종합부동산세가 부과된다.

종부세 과세 대상자는 매년 6월 1일 보유 부동산을 기준으로 12월 1∼15일 사이에 주소지 세무서에 신고, 납부해야 한다.

정부는 세금 부담이 급증하지 않도록 개인별 세금 증가에 상한선을 뒀다. 이는 종부세를 포함한 보유세 증가율이 전년 대비 50%를 넘지 않도록 하는 방식이다.

▽1가구 3주택자 양도세 중과세=1가구 3주택 이상 보유자가 집을 양도할 때 양도차익의 60%를 양도소득세로 내야 한다. 이 때 장기보유특별공제(집을 장기간 보유했을 때 세금을 낮춰주는 제도)도 받을 수 없다.

이 제도는 2004년 도입됐으며 1년 유예기간을 거친 후 올해부터 시행된다.

3주택 이상인지를 판정할 때 대상이 되는 주택은 △서울 인천 경기 등 수도권이나 광역시(군, 읍, 면지역 제외)에 있는 주택 △국세청 기준시가로 3억 원을 초과하는 주택 등이다.

▽단독주택 가격공시=올 4월 30일 단독주택을 포함해 개별주택가격이 공시된다.

공시된 가격은 지방세인 재산세·취득세·등록세와 국세인 종합부동산세·양도소득세·상속세·증여세 등의 과세 기준으로 활용된다.

그동안 단독주택의 경우 시가의 30∼50%에 불과한 지자체별 기준시가에 따라 재산세·취득세·등록세 등을 부과해왔다. 국세청 기준시가도 시가에 비해 낮은 편이었다.

이번에 개별 주택가격이 공시되면 단독주택을 보유하거나 거래하는 데 따른 세금이 크게 늘 전망이다. 특히 고급 단독주택에 대한 세금이 큰 폭으로 증가한다.

▽세금 감소하는 대상=1가구 1주택 보유자가 주택을 양도할 때 양도소득세 비과세 요건은 3년 이상 보유하고, 2년 이상 거주(서울, 과천, 일산·분당 등 수도권 5개 신도시에만 적용) 요건을 갖춰야 한다.

그러나 올해부터 60세 이상인 사람이 주택을 10년 이상 장기저당담보(역모기지론)로 제공하면 2년 거주 요건을 갖추지 않아도 양도소득세가 비과세된다.

투기지역에서 공익사업용으로 수용된 부동산에 대해서는 그동안 실거래가로 양도소득세를 부과했으나 올해부터 기준시가로 양도소득세를 부과한다. 세금 부담이 주는 셈이다.

올해부터 바뀌는 주요 부동산 관련 세금
구분	종전	바뀐 내용
종합부동산세	없음	신설 -과세대상 기준금액주택 : 국세청 기준시가 9억 원 나대지 : 공시지가 6억 원 사업용토지 : 공시지가 40억 원 -과세표준 : 기준 금액의 50%
1가구 3주택자양도소득세 중과세	-60% 세율 적용 -장기보유특별공제 배제 -단, 유예기간을 두고 2004년 중 기존 주택을 팔고 신규 주택을 사지 않으면 중과세 배제	-유예기간 종료
장기저당담보주택양도소득세 비과세특례	-1가구 1주택자가 주택을 양도할 때 3년 이상 보유해야 양도세 비과세(서울, 과천, 수도권 5개 신도시 등의 주택은 2년 이상 거주해야 비과세)	-60세 이상 1주택자가 주택을 10년 이상 장기저당담보(역모기지론)로 제공하면 2년 거주요건을 충족시키지 않아도 양도소득세 비과세 특례
단독주택 가격공시	-건물은 건물기준시가, 토지는 개발공시지가로 계산한 뒤 합산해서 과세	-4월 30일 공시될 단독주택가격으로 종합부동산세 과세 -기타 취득·등록세, 재산세, 양도소득세 등의 과세 기준으로 활용
투기지역 내 수용 부동산기준시가 과세	실거래가로 과세	투기지역에서 공익사업용으로 수용된 부동산에 대해 기준시가로 양도소득세 과세
자료:국세청

이은우 기자 libra@donga.com