[마이홈]부동산 세금 올가이드…‘稅테크가 財테크죠!’

《부동산 관련 세금 제도가 크게 바뀌고 있다. 주택 유형이나 보유 부동산의 수, 가격 등에 따라 부과하는 세금의 종류와 과세 기준이 계속 달라지면서 전문가들조차 헷갈린다는 얘기가 나온다. 그렇다고 마냥 손 놓고 있을 수는 없다. 정부 정책은 결국 부동산 관련 세금을 현실화해 세금 부담을 높이는 데 초점이 맞춰져 있기 때문이다. 부동산 거래와 보유에 따른 유형별 절세 전략을 살펴본다.》

○ 양도소득세

부동산을 산 뒤 값이 오른 시점에 팔았다면 오른 만큼 차익(판 가격―산 가격)이 남는다. 양도세는 여기에 부과하는 세금이다.

양도세는 최근 큰 변화를 겪고 있다. 정부가 2007년까지 비(非)과세 요건을 갖춘 집 1채를 가진 사람을 제외한 모든 주택과 토지에 대해 양도세를 실거래가에 따라 부과하기로 방침을 정한 것.

이렇게 되면 실제 가격의 70∼80%를 반영한 과세표준(세금을 매기는 기준 금액)을 기준으로 양도세를 부과하는 지금보다 세금 부담이 20∼30% 커지게 된다.

서울이나 경기 과천시, 분당·일산·산본·평촌·중동 신도시의 경우 3년 이상 보유하고 그중 2년은 그 집에 실제 살아야 1가구 1주택 비과세 대상이 된다. 이 경우에도 시가 6억 원이 넘는 주택이면 6억 원 초과 부분에 대해서는 양도세를 내야 한다.

당장 집을 2채 가진 사람은 자신이 살지 않는 집은 올해 파는 게 유리하다. 정부가 내년부터 이런 집에 대해 양도세를 실거래가로 매기기로 했기 때문. 하지만 서울 강남지역과 과천·성남시 등 주택투기지역에 집이 있거나 사고 나서 1년 이내에 파는 경우라면 지금도 실거래가를 기준으로 양도세를 내야 하기 때문에 서두를 필요가 없다.

이때는 양도세 부담이 적은 집을 먼저 팔고 나머지 1채는 비과세 요건을 갖추는 것이 절세 요령이다.

집을 3채 이상 가진 사람은 지금도 양도세가 실거래가로 부과된다. 따라서 양도세를 줄이려면 상속이나 증여를 고려해 보자. 3주택자의 양도세율은 매매차익의 60%나 되지만 상속·증여세율은 재산 가액에 따라 10∼50%로 다양하기 때문이다.

집을 사서 가능한 오랫동안 갖고 있는 것도 양도세를 줄일 수 있는 방법이다. 보유기간이 1년 미만이면 50%, 1년 이상∼2년 미만이면 40%의 세율이 적용된다. 2년 이상이면 양도차익 규모에 따라 9∼36%의 세율이 차등 적용된다. 3년 이상 장기 보유하면 기간에 따라 양도차익의 10∼30%를 빼고 세금을 부과한다.

부동산 중개 수수료나 법무사 수수료, 건물 수선비 등의 영수증은 잘 챙겨둬야 한다. 이런 비용은 양도세를 산정할 때 경비로 공제받을 수 있기 때문이다.

○ 재산세-종합부동산세

집을 사려는 사람은 6월 1일 이후에, 팔려는 사람은 그 이전에 팔아야 이익이다. 부동산 보유세인 재산세와 종합부동산세는 6월 1일 현재 소유자에게 부과되기 때문이다.

입주 지정일이 4, 5월경인 새 아파트도 잔금 납부와 입주를 6월 1일 이후로 연기하면 올해 보유세를 안 낼 수 있다.

종부세를 피하려면 주택과 토지에 분산 투자하거나 증여를 생각해 볼 수 있다. 종부세는 기준시가나 주택공시가격 기준으로 9억 원 이상 주택이나 공시지가 기준 6억 원 이상 나대지 소유자 등에게 부과된다.

하지만 주택과 토지를 합쳐서 세금을 매기지는 않는다. 따라서 9억 원 이상의 주택을 팔아 일부를 토지에 투자하거나 주택 또는 토지의 일부를 증여해 종부세 부과 기준 가격 아래로 재산을 줄이면 종부세를 피할 수 있다.

또 종부세 자진신고 납부기간(12월 1∼15일)에 세금을 내면 납부액의 3%를 공제 받을 수 있다.

○ 부부 공동 명의의 위력

부동산을 부부가 절반씩 나눠 공동 등기로 소유하면 나중에 집을 팔 때 양도세를 크게 절약할 수 있다. 양도세는 보유 금액이 클수록 세율을 높여 과세하기 때문이다.

예를 들어 2년 이상 보유한 부동산의 양도차익이 1억 원이라고 할 때 소유자가 1명이라면 양도세는 2430만 원이지만, 공동 소유면 각각의 양도차익 5000만 원에 대해 900만 원씩 1800만 원만 내면 된다. 630만 원의 세금을 아끼게 되는 것.

공동 명의로 종부세도 피해갈 수 있다. 12억 원짜리 아파트를 부부가 공동 보유하면 각각 6억 원의 아파트를 갖고 있는 것으로 인정하기 때문에 9억 원 이상의 주택에 부과되는 종부세를 내지 않아도 된다.

이상록 기자 myzodan@donga.com