[마이홈]달라진 아파트 공급방식… 이것이 궁금해요

경기 성남시 판교신도시 예정 지역(선 안). 동아일보 자료 사진

《경기 성남시 판교신도시 아파트 청약을 노리는 사람들은 청약 전략을 새로 짜야 한다. 판교신도시의 아파트 공급 방식이 변경됐기 때문이다. 모든 평형에 원가연동제가 적용되고 25.7평 초과 중대형 아파트에 채권 입찰제가 도입된다. 최초 분양자가 분양권이나 아파트를 팔 수 없는 전매금지 기간도 길어질 전망이다. 분양 방법과 시기는 어떻게 달라지는지, 예정 분양가는 얼마인지 등 판교신도시 아파트 청약과 관련한 내용을 문답으로 풀어본다.》

Q. 어떻게 개발되나.

A. 중대형 아파트는 모두 공영개발 방식으로 공급된다. 대한주택공사 등 공공기관이 주도해 아파트를 짓고 분양과 임대까지 맡는다. 민간 건설업체는 하도급을 받아 단순 시공만 한다.

이미 택지 분양이 끝난 25.7평 이하 아파트는 기존 방식대로 민간 건설업체가 지어 분양한다.

Q. 주택 수는 얼마나 변하나.

A. 당초 2만6804가구보다 10%가량 늘어나 약 2만9804가구가 공급될 전망이다. 25.7평 초과 중대형 평형이 3000가구 정도 늘어난다. 증가분은 단독주택 용지와 중대형 아파트 용지의 용적률을 높여 지어진다.

주택 수가 늘어도 일반 분양보다는 임대가 대폭 늘어날 전망이다.

당초 분양과 임대의 비율은 60(1만4023가구) 대 40(1만168가구). 정부는 앞으로 분양과 임대의 비율을 그때그때 시장 상황을 고려해 탄력적으로 조정하기로 했다.

아직 비율이 정해지진 않았지만 공영개발 도입 취지에 맞게끔 임대 비율이 높아질 것으로 보인다.

Q. 중대형 임대주택 가운데 일부를 ‘전세형’으로 짓는다는데.

A. 전세형 임대아파트는 국가가 아파트의 소유권을 갖고 세입자가 월세 대신 인근 시세 수준의 전세 가격만 내고 일정 기간 세를 들어 사는 방식이다. 향후 분양전환이 가능하지만 기존의 분양전환 임대주택처럼 세입자가 분양 우선권을 가질 수는 없다.

Q. 25.7평 초과 아파트 분양가는 얼마나 되나.

A. 이미 원가연동제를 적용하기로 한 25.7평 이하를 참고해 추정하면 중대형 분양가는 △건축비와 부대비용 450만 원 △용적률 증가 예상분(10%) △땅값(평당 626만∼762만 원) 등이 더해져 정해진다.

예상 평당 분양가는 1200만 원 선. 40평형 아파트의 총분양가는 4억8000만 원 정도가 될 것으로 보인다.

하지만 실제 아파트 매입 비용은 이보다 더 클 전망이다. 채권입찰제가 도입돼 계약 시 채권을 사야 하기 때문이다.

Q. 채권을 얼마나 사야 하나.

A. 채권 상한액이 어느 정도인지는 아직 확정되지 않았다. 과거 채권입찰제가 시행될 때 채권 상한액은 주변 시세와 비교해 차익의 70% 안팎으로 정해졌다. 이를 그대로 적용해 주변 시세와의 차익이 평당 800만 원이라면 차익의 70%인 560만 원어치의 채권을 사야 한다. 40평형의 경우 채권 상한액은 2억2400만 원이 된다.

채권은 계약과 동시에 할인 매각이 가능하다. 할인율이 50%라고 하면 절반은 즉시 현금으로 회수할 수 있다.

따라서 아파트를 분양받기 위해 들어가는 돈은 분양가(평당 1200만 원)+채권 매입액(평당560만 원)-채권 할인액(280만 원)으로 평당 1480만 원이 된다.

40평형이라면 5억9200만 원. 하지만 이보다 더 부담해야 될 가능성도 있다. 채권상한액이 시세차익의 70%보다 높아질 수 있기 때문이다. 채권상한액 범위 내에서 가장 높은 금액을 써낸 사람 순으로 당첨이 되는데 판교처럼 선호도가 높은 아파트는 청약자들이 모두 상한액까지 써낼 것으로 보인다. 이 경우 당첨자는 상한액을 써낸 사람 중에서 추첨을 통해 결정된다.

Q. 언제 분양되나.

A. 25.7평 이하는 당초 11월에서 내년으로 연기됐다. 25.7평 초과 중대형 아파트는 현행 청약통장 제도로는 청약할 수 없다.

관련 법 개정 등을 통해 청약 제도를 손질하는 데 상당한 시간이 걸리므로 25.7평 초과 아파트 분양시기는 내년 하반기로 늦춰질 전망이다.

Q. 25.7평 이하 아파트 전매 제한은.

A. 분양 시점부터 10년간 분양권 및 아파트 매매가 금지된다. 따라서 2016년 이후에나 집을 팔 수 있다. 앞으로 25.7평 초과에 대해서도 이런 전매 금지가 적용될 것으로 보인다.

정임수 기자 imsoo@donga.com