[마이홈/성종수]‘상가투자’ 성공하려면

8·31 부동산 종합대책이 나온 뒤 부동산시장의 판도가 바뀌고 있다.

아파트와 토지는 규제의 터널 속에 갇혔다. 반면 ‘수익형 부동산’인 상가시장은 꿈틀거린다. 매월 일정한 임대수익을 안겨주는 데다 규제도 아파트나 땅보다 덜 하기 때문이다.

상가가 종합부동산세 부과 대상에서 빠진 것도 호재로 작용했다. 이런 이유로 상가가 오랜 침체를 뚫고 회복세로 돌아설 것이라는 전망이 쏟아졌다. 실제로 8·31 대책 후 미분양 상가가 조금씩 팔린다. 법원 경매시장에서도 인기다. 첫 입찰에 나온 물건이 감정가를 넘는 값에 낙찰되기도 한다.

올 4월 시행한 ‘선(先)시공 후(後)분양제’도 상가시장에 투자자를 끌어들이는 요인이다. 총면적 3000m²(907.5평)를 넘는 상가는 땅을 모두 사들여 소유권을 확보하고 건축허가를 받아 어느 정도 공사를 한 뒤 분양을 해야 한다. 계약자들에게 미리 돈을 받아 건물을 짓던 과거의 방식에 제동이 걸린 것이다. 소비자로서는 그만큼 안전장치가 생긴 셈이다.

그러나 상가는 고정수익이 있는 만큼 변수도 많다. 잘못 고르면 값이 오르기는커녕 임차인을 구하지 못해 비워둔 채 마음고생을 해야 한다. 경기 흐름과도 밀접하다. 경제성장률, 소비 성향, 상권 변화 등을 살펴야 한다. 내수 경기 침체가 길어지면 소비가 줄어들고 장사가 안 돼 임대료가 내려간다. 빈 상가도 늘어난다. 상가의 투자 가치는 당연히 떨어진다.

금리 추이도 짚어야 한다. 수익률이 금리의 두 배 이상은 나와야 한다는 게 상가 투자의 대원칙이다. 같은 조건이라면 연 수익률 10%짜리는 5%짜리보다 값이 두 배가 돼도 괜찮다. 금리를 보는 시각도 달라야 한다. 자금이 많은 사람에게는 예금금리가 기준이다. 거꾸로 자금이 부족한 사람에게는 대출금리가 잣대다. 빚을 내서 투자하기 때문이다.

경매로 상가를 산다면 주변 상권과 임차인 권리금, 유치권 여부를 분석한 뒤 입찰에 참여해야 한다.

성종수 알젠 대표 www.rzen.co.kr