[마이홈]내년부터 달라지는 주택-토지 주요 정책

《세금 조항과는 달리 8·31 부동산 종합대책 중 주택 건축이나 토지 거래 관련 조항을 담은 법안들은 대부분 국회를 통과하거나 마무리 단계로 접어들었다. 내년부터 바뀌는 주택과 토지 관련 주요 정책을 살펴본다.》

○이르면 2월부터 원가연동제

주택법이 바뀌면서 공공택지 내 모든 주택에 분양가 상한제(원가연동제)가 도입되는 게 가장 큰 변화.

이르면 내년 2월 말부터 공공택지 내 모든 평형의 주택 분양가에 원가연동제가 적용된다.

전용면적 25.7평 초과 주택에는 최초 입주자가 나중에 집을 팔면서 가져가는 차익을 줄이기 위해 채권입찰제도 병행 적용된다.

이를 적용하면 내년 3월 분양하는 경기 성남시 판교 신도시 내 25.7평(34평형) 아파트의 평당 분양가는 1050만 원선에서 결정될 가능성이 크다. 하지만 최근 건축비가 오른 데다 내년 초 이 지역 땅값에 대한 재감정 결과가 나오면 여기에 평당 100만 원가량이 더해질 것이라는 전망도 나오고 있다.

원가연동제는 주택법 개정안이 시행될 내년 2월 말 이후 주택사업승인을 신청하거나, 그 이전에 이미 택지를 공급받은 업체에만 적용된다.

분양원가 공개를 하는 항목도 늘어난다.

25.7평 초과 민간주택을 제외한 공공택지 내 모든 주택은 원가 공개 대상 항목이 택지비 등 5개에서 직접공사비 간접공사비가 포함된 7개로 늘어난다. 25.7평 초과 민간주택도 택지매입원가와 택지비는 공개해야 한다.

매매 금지 기간도 늘어난다.

공공택지 내 25.7평 이하 주택은 분양받은 뒤 10년(수도권) 5년(지방) 동안, 25.7평 초과 주택은 5년(수도권) 3년(지방) 동안 팔 수 없다. 이 조치는 내년 2월 말 이후 주택을 분양받은 사람부터 적용된다.

이 밖에 국민임대주택단지 조성을 위한 최소 면적이 30만 평에서 60만 평으로 늘어난다.

○토지 투기 막기위한 조치 강화

땅 투기 수요를 원천 차단하기 위한 각종 조치가 마련됐다.

우선 토지거래허가구역에서 땅 매입을 허가받으려면 토지 취득에 드는 자금조달계획을 제출해야 한다. 자기 자금, 금융권 차입금, 민간 차입금(사채) 토지보상금 중 무엇으로 땅을 사는지를 밝히라는 것. 이는 지난달부터 시행되고 있다.

내년 3월부터 토지의무이용기간 관련 규제도 대폭 강화된다.

의무이용기간은 △농지 6개월에서 2년 △개발사업용 토지 6개월에서 4년 △임야는 1년에서 3년 △기타 6개월에서 5년으로 늘어난다. 이 기간에 땅을 팔거나 방치하면 토지 취득가액의 10%를 의무이용기간 매년 이행강제금으로 내야 한다.

1억 원짜리 농지를 산 뒤 방치하면 2년 동안 매년 1000만 원을 내야 하는 것. 지금까지는 의무이용기간을 어겨도 한 차례 500만 원의 과태료만 냈다.

부정한 방법으로 거래 허가를 받거나 의무이용기간을 지키지 않는 주인을 신고하면 건당 50만 원을 주는 ‘땅 파라치’ 제도도 내년 3월 도입된다.

이와 함께 내년 상반기에는 토지거래허가구역 등에서 토지 보상을 실시할 경우, 부재지주는 보상금 중 1억 원 초과분은 채권으로만 받을 수 있다. 이는 과도한 보상금이 일시에 현금으로 풀릴 경우 인근 지역 땅값을 올릴 수 있기 때문.

또 토지가 수용된 땅 주인이 대체 토지(대토)를 살 때 취득·등록세를 면제받을 수 있는 기한이 현재 1년에서 3년으로 늘어난다.

○개발부담금과 기반시설부담금 실시

지난해 2월 폐지됐던 개발부담금이 내년 1월 부활된다.

적용 대상은 전국의 택지개발, 골프장 사업 등 토지개발사업을 하는 사업자이고, 부과율은 개발이익의 25%. 단 중앙정부나 지방자치단체가 진행하는 택지개발사업 등 5개 사업과 재건축 재개발 기업도시개발 사업은 대상에서 제외된다.

기반시설부담금은 연면적 60평 초과 건축물을 대상으로 내년 하반기부터 부과된다.

단 증축의 경우 건물의 기존 면적은 부과 대상에서 제외된다. 총면적이 늘어나지 않는 이른바 ‘1 대 1 재건축’은 부과 대상에서 제외되는 것.

부담금을 적용하기 위한 ‘환산계수’는 지역별로 차이를 둬 기반시설이 이미 갖춰진 곳에는 덜 물리도록 했다. 주거지역은 0.3인 데 비해 △공업지역 0.2 △상업지역 0.1 △기타지역 0.4 등이다.

이에 따라 서울 중구 명동에 있는 연면적 1000평 상가를 1231평으로 증축할 경우, 약 4억7000만 원의 기반시설부담금을 내야 한다.

이승헌 기자 ddr@donga.com