[마이홈]알짜 찾는 실수요자 재개발 대단지 눈독

《‘요즘 뜨는 재개발에 한번 투자해 볼까.’ 정부의 16개 재정비촉진지구 지정, 서울시의 U턴 프로젝트 등으로 서울 강북지역 재개발 사업에 대한 관심이 높아지고 있다. 최근 재개발 지분 가격이 급등하고 있지만 아직도 기존 아파트에 비해서는 가격이 낮아 투자가치가 높다고 판단하는 실수요자들이 늘고 있는 것이다. 대지 면적과 단지 규모가 큰 구역을 눈여겨보는 것이 좋다. 대단지라야 편의시설이나 교육시설, 교통여건 등을 고루 갖출 수 있기 때문이다.》

○ 교통-교육여건 좋은 대단지 주목하자

부동산정보업체 스피드뱅크 조사 결과 1000채가 넘는 대단지로 개발될 서울 재개발구역은 47개 단지로 나타났다.

이 중 미아8구역(1511채) 흑석6구역(1000채) 아현3구역(3329채) 금호13구역(1042채) 불광5구역(2179채) 등은 교통도 좋아 관심을 끌고 있다.

강북구 미아동 653 일대 미아8구역은 미아뉴타운에 속한 곳으로 북한산 자락에 있어 쾌적한 환경이 강점이다. 지하철 4호선 미아삼거리역이 차로 5분 거리. 현재 10평 미만 지분이 평당 1100만∼1400만 원 선이다.

흑석6구역(동작구 흑석동 247 일대)은 7호선 상도역이 걸어서 15분 거리이며 9호선 예정역이 인근에 들어선다. 현재 10평 미만 지분이 평당 1800만∼2500만 원 선.

아현3구역(마포구 아현동 640 일대)은 아현뉴타운 중 규모가 가장 크며 2호선 아현역이 걸어서 3분, 5호선 애오개역이 3분 거리다. 10평 미만 지분이 평당 1600만∼2500만 원 선.

금호13구역(성동구 금호동2가 200 일대)은 올 봄 조합설립 인가를 받았으며 GS건설이 시공을 맡을 예정이다. 5호선 신금호역이 걸어서 5분 거리이며 3호선 금호역은 10분 거리. 응봉근린공원과 대현산공원이 가깝다. 10평 미만 지분의 평당 가격은 1700만∼2200만 원 선이다.

불광5구역(은평구 불광동 264 일대)은 현재 정비구역 지정을 위한 주민 공람이 진행 중이다. 3, 6호선 환승역인 불광역이 걸어서 5분 거리. 10평 미만 지분 평당 가격은 1300만∼1800만 원선.

○ 투자할 때 유의점

재개발사업은 오랜 기간 진행되기 때문에 투자금액이 묶일 수 있다. 이미 사업 초기에 지분가격이 크게 오른 곳이 많은 만큼 추가 부담금을 포함한 투자금액이 주변 시세에 비해 높은 곳은 주의해야 한다.

또 추진위가 2, 3개씩 설립돼 난항을 겪고 있는 곳은 피해야 한다. 조합원 간의 내분은 없는지, 매입할 지분의 평가액이 높게 나올 수 있는지 등을 따져보는 것도 중요하다.

특히 정부가 얼마 전 재정비촉진지구로 지정한 16개 뉴타운과 균형발전촉진지구는 6평 이상 토지 거래 시 구청의 허가를 받아야 하며 들어가 살 집이 아니면 허가받지 못한다. 현재 살고 있는 집이 있는 사람은 처분계획서를 내야 하므로 주의해야 한다.

스피드뱅크 부동산연구소 박윤미 연구원은 “재개발에 투자할 때는 입지여건을 꼼꼼히 따져보고 조합원수가 예상 건립가구수보다 많지 않은지도 잘 살펴야 한다”며 “실수요자라면 조합설립 인가를 받고 사업승인을 앞둔 곳을 매입하는 게 안정적”이라고 말했다.

신치영 기자 higgledy@donga.com

■부천 성남 안양도 지분값 오름세… 재개발 인기 수도권으로 확산

서울의 재개발 붐을 업고 재개발 투자 열기가 경기지역으로 확산되고 있다.

25일 부동산업계에 따르면 서울 재개발 지분가격이 급상승한 뒤 상대적으로 지분 값이 싸고 개발 수요가 있는 부천시 성남시 안양시 등의 재개발 지분가격도 크게 오르고 있는 것으로 나타났다.

최근 주거환경정비계획이 확정돼 재개발을 눈앞에 둔 부천시 약대동 약대2구역은 지분가격이 평당 1500만 원 선까지 올랐다. 약대동사업지역은 1, 2구역을 합쳐 3만2000평 규모로 14∼44평형 아파트 2000채가 들어설 예정이다. 이 사업지구는 경인고속도로 부천IC와 가까운 데다 서울 지하철 7호선 연장에 따른 수혜지역으로도 꼽힌다.

성남시도 구 시가지의 낡은 주택을 허물고 아파트를 짓는 재개발사업이 본격 추진되고 있다. 성남시 구시가지 정비사업 규모는 성남시 수정구, 중원구 일대 88만 평. 분당신도시에 육박하는 규모다.

재개발사업 시행자 선정을 앞두고 있는 성남시 단대구역 지분가격은 평당 1700만 원까지 올랐다. 연초에 비해 300만 원 뛴 것이다.

안양시는 지역 내 17곳을 재개발 구역으로 지정했다. 최근 소곡지구(안양6동), 상록지구(안양8동), 화창지구(석수2동), 안양온천주변지구(호계2동) 등의 재개발 추진위원회를 정식 승인했다.

지난달 주거환경정비계획을 확정한 안양시 덕천마을 지구(안양동)는 최근 연립주택 가격이 평당 1600만 원을 넘어섰다. 연초보다 평당 600만 원 정도 오른 수준이다.

부동산정보업체 스피드뱅크의 김광석 실장은 “재개발시장 투자 열기가 수도권 전역으로 확산되고 있는 상황”이라며 “이미 값이 많이 오른 지역이 있고 지분 쪼개 팔기 등에 대한 규제가 없는 지역도 있는 만큼 투자할 때 주의해야 한다”고 말했다.

서울 지역 대단지 재개발구역 예정지
소재지		구역	예상 주택 수(채)	사업단계
강북구	미아동	미아6	1,247	사업시행인가
		미아8	1,511	정비구역지정신청
		미아12	1,334	사업시행인가
동대문구	답십리동	답십리16	2,624	조합설립인가신청
	용두동	용두1	1,054	사업시행인가
	이문동	이경	1,748	정비구역지정신청
		이문6	2,266	정비구역지정신청
		이문9	2,052	정비구역지정신청
	전농동	전농7	2,468	조합설립인가
		전농8	1,652	추진위 승인
	제기동	제기5	1,019	추진위 승인
	청량리동	청량리6	1,300	추진위 승인
	휘경동	휘경3	1,613	추진위 승인
동작구	흑석동	흑석6	1,000	사업시행인가
마포구	대흥동	대흥2	1,226	정비구역지정신청
	아현동	아현3	3,329	조합설립인가신청
		아현4	1,317	정비구역지정
서대문구	북아현동	북아현충정	1,300	추진위 승인
성동구	금호동2가	금호13	1,042	조합설립인가
		금호19	1,477	조합설립인가신청
	하왕십리동	왕십리뉴타운1	1,842	정비구역지정
	상왕십리동	왕십리뉴타운2	1,190	사업시행인가
		왕십리뉴타운3	1,678	정비구역지정신청
	옥수동	옥수12	1,578	정비구역지정
		옥수13	1,883	정비구역지정신청
	행당동	행당7	1,100	정비구역지정신청
성북구	길음동	길음8	1,617	사업시행인가
		길음10	1,781	정비구역지정
	석관동	석관3	1,727	추진위 승인
	종암동	종암4	1,161	사업시행인가
영등포구	신길동	신길5-2	1,358	추진위 승인
용산구	동빙고동	동빙고동	3,040	정비구역지정준비
	보광동	보광3	2,060	정비구역지정준비
		보광동	2,800	정비구역지정준비
	청파동1가	청파동	3,012	추진위 승인
	한남동	한남1	1,476	정비구역지정신청
은평구	갈현동	갈현1	3,835	정비구역지정신청
	녹번동	녹번2	1,001	정비구역지정신청
		녹번3	1,211	정비구역지정신청
	대조동	대조1	2,112	정비구역지정신청
	불광동	불광3	1,165	사업시행인가신청
		불광5	2,179	정비구역지정신청
		불광7	1,082	정비구역지정
	응암동	응암2	2,327	정비구역지정신청
		응암7	1,107	정비구역지정
		응암8	1,094	정비구역지정
		응암10	1,095	정비구역지정신청
자료: 스피드뱅크

신치영 기자 higgledy@donga.com