[릴레이 컨설팅]＂농가 매입 전원주택으로 개조를＂

오석건 유니에셋 전무

이맹용씨(42)가 땅을 보러 다니게 된 건 6개월 전부터다. 전원생활을 하기 위해서였다. 맨 처음 접한 전원주택지는 정보지에 나온 경기 포천군의 급매물. 20만원이면 살 수 있다는 설명에 귀가 솔깃했지만 직접 가보니 한숨이 절로 났다. 마을에서 차로 10분 넘게 걸리는 곳에 있는 임야였다. 이를 형질변경해 전원주택지로 팔고 있었던 것.

그때부터 주말이면 수도권 일대 전원주택지를 찾아 다녔다. 직접 가보지 않고는 땅의 ‘품질’을 알 수 없다는 판단에서였다.

열심히 발품을 팔던 중 7월 말 경기 양평군에 집터가 매물로 나왔다는 소식을 들었다. 동네와 인접해 있고 면적도 150평이나 돼 텃밭까지 일굴 수 있는 규모였다. 가격은 평당 30만원.

집 수리비와 보일러 설치비, 전기와 수도배관을 새로 만드는 비용을 포함해 1000만원 정도가 추가로 들었다. 수리를 마치고 나니 시골 농가가 말끔한 전원주택으로 변신했다. 총 투자비는 5500만원. 수리를 마치고 나니 평당 50만원에 팔라는 문의가 왔다. 집에서 2㎞가량 떨어진 전원주택지 시세가 평당 55만원 선이니 그 정도 가격은 받을 수 있다는 것. 이씨는 아무도 눈여겨보지 않던 땅을 사들여 2000만원의 부가가치를 만들어낸 셈이다.

주5일 근무제와 부동산 경기 활황으로 수도권 일대 전원주택지가 인기를 끌고 있다. 하지만 일반인들이 전원주택지를 사서 차익을 남기기는 어렵다. 주택업체가 책정한 분양가가 시세로 굳어지는 경우가 대부분이다.

아파트와 달리 땅은 개발비용을 들이지 않으면 값이 오르지 않는다. 전원주택지의 분양가가 시세가 되는 이유도 대지조성 비용 등 주택업체가 투입한 개발비용까지만 인정되기 때문이다.

개인이 갖고 있는 땅도 마찬가지다. 이씨처럼 농가주택지를 사들여 나름대로 주거여건을 개선하면 얼마든지 비싼 전원주택지로 탈바꿈시킬 수 있다.

가장 주의할 점은 환금성. 외딴 곳에 홀로 있는 전원주택지는 관리와 처분이 어렵다. 허가 관련 서류는 원본을 확인해야 한다. 산림훼손 및 농지전용에 나와 있는 항목을 살핀 뒤 계약 전에 지자체에서 확인해야 한다.

사전답사는 필수다. 진입도로의 권리관계가 모호하면 현지 주민의 의견을 들어야 한다. 용수나 통신 등 인입시설의 상태도 눈여겨봐야 한다.

지역별 제한요건도 숙지해야 한다. 경기 파주시와 이천시는 집단 오폐수시설을 조성하도록 하는 등 엄격한 심사과정이 있다. 광주시 양평군 등 남한강 수계지역은 수질보호특별지역으로 지정해 건축을 제한하고 있다.

오석건 유니에셋 전무 oskland@uniasset.com

△1956년생 △한국감정원 근무 △한국부동산포럼 대표