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전인규 대표

부동산을 포함해 모든 투자에는 일반적으로 적용되는 원칙이 있다. 투자의 원칙을 이해하려면 투자란 무엇이며 투기와는 어떻게 다른 것인지를 분별해야 한다.

필자는 투자를 ‘자원이 필요한 곳에 효율적으로 분배하는 행위’라고 정의한다.

부동산시장이 침체했던 외환위기 상황을 돌이켜보자. 건설업계에는 대량 부도사태가 발생했다. 부동산값 하락에 따른 부실채권 증가로 은행은 더 부실해졌다.

이때 누군가가 부동산에 투자했다면 그는 자원이 필요한 곳에 효율적으로 자원을 배분한 셈이다. 이를 통해 투자이익이 창출된다.

투기란 무엇인가. 필자는 ‘자원을 과잉 배분해 효율성을 왜곡하는 행위’라고 생각한다.

요즘 서울 강남지역 아파트 시장이 바로 자원, 즉 돈이 너무 많이 집중된 상태다. 이는 사회 전체의 자원 배분을 왜곡한다. 국가 경제에도 해를 준다.

큰 이익은 투자에서 발생한다. 성공적인 투자를 위해서는 자원 배분이 필요한 곳인지 아닌지를 먼저 판단해야 한다. 쉽게 얘기하면 값이 오를 분야를 예측하는 것이다.

이를 판단하는 두 가지 사례를 소개한다.

외환위기 때 부동산에 투자한 사람들은 상당한 이익을 남겼다. 부동산 경기의 순환사이클을 보고 침체기에 투자한 경우다. 사이클의 저점이 바로 자원이 필요한 시점이다.

저점을 알아내는 데 반드시 전문가적 식견이 필요한 건 아니다. 사양산업이 아니라면 침체기와 회복기 과열기 조정기라는 경기 사이클이 반복되기 때문이다.

주5일 근무제를 겨냥해 서울 근교의 상가나 전원주택용 토지에 투자한 사람도 상당한 이익을 보고 있다. 미래에 대한 통찰력을 갖고 새로운 사업분야에 투자한 경우다. 경기순환에 기초한 것보다 좀 더 정교한 투자기법이다.

이 같은 관점에서 현재 투자 대상을 고민해보자.

아파트, 특히 강남 아파트는 이미 과잉투자 상태다. 지금 강남 아파트에 투자해서는 이익을 기대하기 어렵다.

남들의 시선이 쏠려 있지 않은 곳을 봐야 한다. 예를 들면 지방 부동산은 아직 저점을 벗어나지 않았다. 업무용 건물과 상가 토지도 마찬가지다. 서울과 경기도의 업무용 건물에 투자하는 것도 괜찮다. 전액 차입금으로 취득한다고 해도 이자를 내고도 임대료 수익을 올릴 수 있는 물건이 많다.

전인규 메트로에셋 대표 metroasset@metroasset.com

◆필자 약력=1959년 생, 공인회계사, 안진회계법인 근무