[땅투자 성공사례]토공땅에 단독주택 지어 매각한 김모씨

다가구주택을 이용한 임대사업은 체계적인 공사관리로 원가를 최소화하고 세입자 선정을 어떻게 하느냐에 따라 성공 여부가 갈린다고 전문가들은 조언한다. 김모씨가 인천 마전지구에 지은 다가구주택.-사진제공 한국토지공사

인천에 사는 김모씨(46)는 운영하던 조그만 회사가 외환위기를 겪으면서 부도가 났다.

여유자금이 별로 없는 상태에서 한국토지공사가 개발, 공급하던 인천 서구 왕길동의 마전택지지구의 일반주거용지를 지난해 4월에 분양 받았다.

다른 수도권 단독주택지의 분양가가 평당 250만∼300만원 수준인데 마전지구는 절반도 안 되는 120만원 정도였다. 분양대금의 70%에 해당하는 중도금도 대출 받을 수 있었다.

자금사정이 넉넉지 못한 김씨에게도 재기를 기대할 만한 안성맞춤의 사업지였다.

▽시장조사를 꼼꼼히 하라〓김씨는 이번 사업이 실패하면 극복하기 어려운 상황이 될 수 있었다. 그래서 철저하게 시장조사를 했다. 그 결과 원룸식 다가구주택을 지어 우선 임대를 놓고 여건이 되면 팔기로 했다.당시 마전지구는 개발이 본격화되지 않은 상태로 농촌과 도시가 공존하는 모습이었다. 게다가 생활수준이 그다지 높지 않았다.

하지만 마전지구 주변에 소규모 공장이 많았다. 또 97년 이후 인근 지역에서 아파트 공급이 중단된 상태였다.

“2000년 이후 계속되는 전세금 상승세 등을 감안할 때 임대용 주택은 승산이 있다는 확신이 들었습니다.”

임차인은 주변 일대 소규모 공장에 근무하는 젊은 맞벌이 부부와 농업에 종사하는 신혼부부를 주타깃으로 삼았다.

▽체계적인 공사관리가 중요하다〓김씨는 주택을 대지 68평에 건폐율(대지면적 대비 건물 1층 바닥면적) 60%, 용적률(대지면적 대비 건물 지상층 총면적) 180%를 적용해 반지하 1층, 지상 3층 규모로 지었다. 건축 과정은 무려 40여가지의 과정을 거친다. 일련의 과정에서 차질이 발생하지 않게 하려면 자재와 인부를 적절히 공급해주는 게 중요하다. 김씨는 그동안 컨설팅회사를 운영해 오면서 쌓은 인간관계와 노하우를 십분 이용했다.

▽임대사업 성공은 세입자 구하기에 달렸다〓자금이 넉넉하지 못했던 김씨는 건물 준공 전에 임대를 마쳐야 했다.

이를 위해 건축공사를 시작할 때부터 주변 부동산중개업소에 임차인을 구해달라고 부탁을 했다.

준공 20일 전부터는 주변 공장을 돌아다니며 임차인을 구한다는 홍보물을 직접 배포했다. 그 결과 건물을 완공하기 전에 100% 임대하는 데 성공했다.

공사에 착수할 때보다 전세금이 올랐기 때문에 임대료 수입도 예상보다 많았다.

당초 가구당 보증금(평당 기준) 500만원에 월 임대료를 25만원 정도로 예상했으나 지상층 임대료는 월 30만원까지 받을 수 있었던 것.

▽투자 성적표〓김씨가 투자한 비용은 모두 4억1600만원이다. 이 가운데 김씨가 준비한 자금은 보유자금 8000만원과 토지담보 대출 7000만원을 합해 모두 1억5000만원에 불과했다.

토지(8100만원)를 사고 나머지 6900만원으로 공사착수비를 줬다. 잔금을 포함한 비용은 임대보증금으로 충당할 수 있었다.

김씨가 임대사업을 하면 투자수익률은 21%에 이를 것으로 예상됐다. 하지만 다음 사업을 위하여 수익률이 떨어지는 것을 감수하고 팔았다. 매각금액은 4억9600만원으로 투자비를 빼면 8000만원의 이익이 생겼다.

김씨의 투자 성적표
구분		금액	비고
투자비	토지대금	8100만원	-
	건축비	3억1600만원	설계비 포함
	세금	930만원	등록세 취득세. 토지분과 건물분 포함
	대출이자	510만원	연리 11% 적용. 8개월간 대출 이자만 적용
	부대비용	500만원	대출 이자 및 업무추진비용 등 포함
	합계	4억1600만원	-
수입	매매가	4억9600만원	-
투자이익		8000만원	(매매가)-(총투자비)

자료: 한국토지공사

(도움말:한국토지공사 택지사업 2처 판매기획팀 김성준 과장, 031-738-7863, 인천지사 고객지원부 강순도 대리, 032-420-4853)황재성기자 jsonhng@donga.com