[송진흡기자의 부동산 稅테크]1층 식당, 2층 살림집인데…

‘주택을 사서 음식점을 운영하려면 음식점 면적을 주택보다 작게 하는 것이….’

출판사를 경영하는 노미호씨. 결혼 6년차인 노씨는 살림만 하는 부인 주리애씨가 음식점을 경영해 보고 싶다는 얘기를 듣고 단독주택을 한 채 사서 1층은 식당으로, 2층은 살림집으로 개조했다.

결혼 전부터 요리에 관심이 많았던 주씨는 새로 산 단독주택 주변이 대학가(서울 성북구 성북동)여서 장사는 어느 정도 될 것으로 예상했다. 그러나 주씨의 예상은 완전히 빗나갔다. 방학만 되면 손님이 절반가량 줄어드는 데다 고용한 주방장이 걸핏하면 월급을 올려줄 것을 요구하며 말썽을 피운 탓에 손해를 보는 달이 많았던 것.

결국 노씨와 주씨는 개업 1년 만에 음식점 영업을 포기하고 영업에 이용하던 단독주택을 팔기로 했다.

그런데 문제가 하나 생겼다. 식당과 살림집으로 사용하던 단독주택이 음식점으로 용도변경이 돼 있어 팔면 꼼짝없이 양도소득세를 물어야 할 처지에 놓인 것. 식당 운영을 위해 별다른 생각 없이 용도를 바꿨던 두 사람은 해결책을 찾기 위해 세무사를 찾았다.

“식당과 살림집 면적 중 어느 것이 넓나요.”(세무사)

“식당이 조금 넓은데요.”(노씨 커플)

“그렇다면 빨리 주택으로 용도변경하고 3년을 보유하는 방법밖에 없습니다.”(세무사)

“….”(노씨 커플)

세무사가 상담한 내용의 핵심은 ‘주택 부분이 주택 이외의 부분보다 넓을 때는 주택으로 간주한다’는 세법 규정을 이해하라는 것. 주택 외에 다른 용도를 가진 건물에 대해 양도세를 부과할 때는 그 면적 비율에 따라 전체 용도를 결정하기 때문. 예컨대 주택 면적 비율이 다른 용도의 면적보다 넓은 건물을 3년 이상 보유한 ‘1가구 1주택자’는 그 건물을 팔 때 양도세를 내지 않아도 된다.

하지만 노씨 부부의 사례처럼 식당 면적이 주택 면적보다 넓으면 주택으로 인정받을 수 없다. 따라서 음식점으로 용도변경된 기간은 실제 거주했다고 하더라도 양도세 비과세 요건인 ‘3년 보유기간’에 포함되지 않는 만큼 서둘러 주택으로 용도변경하고 3년을 채우는 수밖에 없다고 전문가들은 조언하고 있다.

송진흡 기자jinhup@donga.com