[부동산 稅테크]<21>‘주택’ 개념에 따른 과세

세법상 주택의 개념은 흔히 통용되는 주택의 의미와 다를 수 있다. ‘주택이 아니다’라고 생각했는데 주택으로 인정되는 때가 있는가 하면 주택으로 봤는데 세법에서는 주택이 아니라고 간주하는 사례도 있다.

주택이냐 아니냐에 따라 1가구 1주택 비과세 혜택을 받지 못하거나 다주택자 중과세 대상으로 ‘전락’할 수도 있다.

세법에서는 ‘사실상의 용도’에 따라 주택에 해당하는지 여부를 판정한다. 외견상의 모양과 건축물 관리대장에 나온 용도 구분, 구조변경 허가 등과 상관없이 실제 주거용으로 쓰고 있느냐 아니냐가 판정의 기준이라는 것이다.

세법에서 정한 주택 개념과 이에 따른 세금을 사례를 통해 알아보자.

경기 성남시 분당구에 사는 김모 씨는 최근 1가구 1주택 비과세 혜택(3년 보유, 2년 거주)을 충족시킨 아파트를 5억 원에 팔았다. 당연히 세금을 안 낼 것으로 생각했지만 얼마 뒤 관할 세무서에서 양도소득세를 내라는 통보를 받았다.

경위를 파악한 결과 김 씨가 전부터 갖고 있던 오피스텔을 세 놓았는데, 세입자가 이를 주택으로 사용했기 때문에 졸지에 1가구 2주택자로 몰린 것이다. 김 씨는 수차례 억울함을 호소했지만 세금을 피할 방법이 없었다.

이처럼 오피스텔은 주택으로 볼 수도 있고 사무실로 간주할 수도 있는 양면성을 갖고 있다. 요즘은 오피스텔에 바닥 난방까지 할 수 있게 돼 주거용으로 사용하는 사례가 급증하고 있다.

따라서 오피스텔을 임대할 때는 임대차계약서에 사용 용도를 분명히 명시해야 한다. 세입자가 다른 용도로 이용하면 계약을 해지할 수 있다는 조치를 해 둘 필요가 있다.

상가주택도 마찬가지. ‘주택과 상가로 두루 쓸 수 있는 건물도 임차인이 사실상 주거용으로 사용한다면 이를 주택으로 본다’는 법원 판례가 있다.

상가주택과 자기 집을 갖고 있다면 그 중 한 채를 팔 때 반드시 세금이 어떻게 되는지를 먼저 따져야 한다. 경우에 따라서는 용도변경도 고려할 만하다.

하지만 주택으로 간주되는 게 반드시 불리한 것만은 아니라는 것도 알아 두자. 예컨대 오피스텔이나 상가주택 외에 다른 집이 없다면 이를 주거용으로 이용하다 팔 때는 1가구 1주택 비과세 혜택을 받을 수도 있기 때문이다.

안만식 세무사·예일회계법인 세무본부장