[부동산 稅테크]<36>1가구 1주택 비과세 요건<상>

경기도의 마당 넓은 전원주택에 살던 K 씨는 전원주택을 팔면서 세무신고를 하지 않았다. 1가구 1주택으로 3년을 보유하면 양도소득세 비과세에 해당한다고 생각했다.

그런데 집을 팔고 1년쯤 지나 세금고지서가 나왔다. 주택 면적에 비해 땅이 넓다는 이유였다. K 씨는 1가구 1주택 비과세 요건을 정확히 몰라 10% 세금공제도 못 받고 가산세까지 부담하게 됐다.

1가구 1주택 비과세에 관한 세법 규정은 의외로 복잡하다. 이와 관련한 내용을 2회에 걸쳐 알아본다.

단독주택, 특히 전원주택처럼 땅이 넓은 집은 딸린 토지의 면적 기준을 충족해야 비과세 된다. 이유는 다음과 같다.

땅이 없고 집이 있을 수 없다. 그래서 1가구 1주택 비과세 혜택은 건물뿐 아니라 주택에 딸린 땅에 대해서도 동일한 비과세 혜택을 받을 수 있도록 하고 있다.

그런데 주택 부수토지라고 무제한 비과세 혜택을 주면 넓은 땅에 아주 작은 주택을 지어 놓고 비과세 혜택을 주장할 수 있게 된다. 따라서 주택에 딸린 토지라 해도 도시지역 내 토지는 주택 바닥 면적의 5배까지, 도시지역 밖은 바닥면적의 10배까지만 비과세 혜택을 준다.

앞선 사례의 K 씨는 주택 부수토지의 면적 기준에 걸려 양도소득세를 내게 된 것이다.

주택에 딸린 것인지, 별도의 필지인지는 주택의 울타리나 담장 등 실제 이용 상황으로 판정한다. 부속필지가 2개 이상이라고 하더라도 실제로 주택의 마당이나 정원으로 이용하고 있다면 함께 비과세 혜택을 받을 수 있다.

또 1가구 1주택으로 양도소득세 비과세 혜택을 받으려면 한집에 같이 살고 있는 가족이 주택을 파는 시점에 집을 1채만 갖고 있어야 한다.

한집에 같이 사는 ‘가족’에는 배우자, 본인의 부모, 장인 장모, 조부모, 외조부모와 형제자매가 포함된다. 이런 가족이 따로 살면 관계없지만 함께 살고 있으면서 집을 2채 이상 보유하면 과세된다.

취학이나 요양, 직장과 사업 형편상 일시적으로 따로 살고 있는 때는 같이 사는 것으로 보아 1가구 1주택 비과세 요건을 따지므로 주의해야 한다.

자녀가 따로 살고 있어도 만 30세 미만이면서 최저생계비(월 43만5931원) 이상의 소득이 없거나, 결혼하지 않으면 독립된 가구로 보지 않는다.

안 만 식 세무사·예일회계법인 세무본부장