[부동산 稅테크]<39>별장과 농어촌주택

최근 서울행정법원의 조세 소송에서 별장을 일반 주택으로 봐야 한다는 판결이 나왔다. 언제든지 주거용으로 쓸 수 있는 시설을 갖추고 있으면 주택으로 간주해야 한다는 취지에서다.

재판부는 또 “세무당국이 주거 및 별장용 건물을 따로 갖고 있어도 다른 주택을 팔 때 ‘1가구 1주택’으로 취급해 온 관행이 있지만 이는 건물주가 별장에 대한 취득세, 재산세, 종합토지세를 성실히 납부했을 때만 적용된다”는 판단도 했다.

경치 좋고 한적한 근교에 굳이 화려하지는 않아도 조그만 집을 한 채 지어 놓고 주말이면 다녀오고 싶다는 생각, 복잡한 도심에 사는 사람이면 누구나 품었을 법한 희망이다.

그렇다면 세법에서 특례를 인정해 주는 농어촌 주택과 별장의 차이는 무엇일까.

시골에 집이 한 채 있다면 우선 농어촌주택에 해당하는지를 먼저 알아봐야 한다. 특례 대상에 해당하면 농어촌주택 외에 별도의 집이 있더라도 ‘1가구 1주택’으로 인정해 주기 때문이다.

특례가 인정되는 농어촌주택은 2003년 8월 1일부터 2008년 12월 31일까지 다음의 요건을 모두 갖춘 1개의 주택을 취득해 3년 이상 보유한 경우다.

첫째, 관광단지나 광역시, 수도권이 아닌 읍면 지역에 있는 주택이어야 한다.

둘째, 대지 면적이 660m² 이내, 주택의 연면적이 150m²(공동주택은 전용면적 116m²) 이내여야 한다.

셋째, 주택의 공시가격이 취득시점 기준으로 7000만 원 이내여야 하고 본인이 살고 있는 다른 집을 파는 시점을 기준으로는 1억 원 이내여야 한다.

위 요건에 해당되지 않으면 아예 처음부터 별장으로 신고해서 재산세를 중과 받는 대신 양도소득세 중과는 피하는 것도 절세(節稅) 요령이다.

별장에 대해서는 취득세율이 일반 주택의 5배, 재산세율은 연 4%가 매겨진다. 하지만 종합부동산세나 1가구 다주택자에 대한 양도세 중과 대상에서는 제외된다.

안만식 세무사