[부동산 稅테크]<40>임대건물 절세

인천에 사는 문모 씨는 본인이 갖고 있던 단독주택을 헐고 1층은 상가로, 나머지 층은 다세대주택을 지어 임대하고 있다. 평소 절세(節稅) 기사를 꼼꼼히 읽어뒀던 터라 건물 신축 전에 일반과세자로 사업자 등록을 해 상가 건축비에 붙는 부가가치세 2000만 원을 환급받았다. 현재 상가에서는 연 3000만 원 정도의 임대 수입이 생기고 있다.

그런데 건물 신축 후 1년쯤 지나 간이과세자로 유형 전환 대상에 해당된다는 통지를 받았다.

간이과세자는 1년 동안 매출이나 임대료 총액이 4800만 원 미만인 사업자에게 세제(稅制) 혜택을 주기 위해 만든 제도다.

문 씨는 임대료 수입이 4800만 원에 미달했기 때문에 간이과세자로 과세 유형이 전환된다는 통지를 받게 된 것이다.

일반적으로 간이과세자가 절세에서 유리한 점이 많지만 문 씨의 사례처럼 처음에 건물을 짓거나 집기 비품을 대량 구매하면서 부가세를 환급받았다면 일반과세자에서 간이과세자로 전환되면서 환급받은 세금을 한꺼번에 다시 납부해야 하는 경우가 생기기 때문에 주의해야 한다.

일반 시설비용에 대한 부가세는 개업 후 2년 정도 지나면 간이과세자로 바뀌더라도 개업 당시에 환급받았던 세금을 도로 내지 않아도 된다. 하지만 건물분 부가세는 10년이 지나야 반납 의무가 없어진다.

환급받은 부가세를 얼마나 더 납부해야 하는지는 사업을 시작한 이후의 경과기간과 간이과세자로 적용될 부가가치율을 감안해 계산한다. 문 씨의 경우 당초 환급받은 2000만 원이 건물분만의 부가세라면 1년 뒤 간이과세자로 전환될 때 1260만 원의 부가세를 반납해야 한다.

문 씨가 한꺼번에 부가세를 반납하는 것을 피하려면 간이과세 포기신고를 해야 한다. 간이과세 포기신고를 하면 매출 규모가 간이과세자에 해당되더라도 일반과세자로 남을 수 있어 환급받은 세금을 내놓지 않아도 된다. 단, 한 번 간이과세 포기신고를 하면 최소 3년간은 일반과세자로 적용받아야 한다는 점도 고려해야 한다.

안만식 세무사