[부동산 稅테크]2주택자 양도세 비과세 ‘3가지 오해’

최용준·세무법인 다솔 세무사

Q. 주택을 양도할 때 양도세 비과세 혜택을 받으려면 원칙적으로 1주택자여야 한다. 문제는 2주택 보유자 중 일부가 예외적으로 비과세를 받을 수 있다 보니 대상이 아닌데도 착각을 하는 사례가 많다. 2주택자의 비과세 요건 중 흔히 오해하는 부분은 어떤 게 있을까.

A. 첫 번째 오해는 상속주택과 관련된 것이다. 본인이 직접 구입한 일반주택과 그 후 상속받은 주택을 함께 보유한 2주택자의 경우 일반주택을 먼저 양도하면 1주택자로 봐 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그러나 상속받은 집을 먼저 양도하면 양도세 비과세를 받을 수 없다.

이미 주택 1채를 상속받은 상태에서 새로 주택을 구입한 경우는 어떨까? 이 경우에도 상속주택은 주택 수에 포함되지 않아 1주택자에 해당된다. 그러나 주택 1채를 상속받은 상태에서 개정된 세법 시행령이 시행된 지난해 2월 15일 이후에 1채를 더 구입했다면 2주택자에 해당된다는 점을 주의해야 한다. 집을 새로 구입한 날부터 3년 안에 상속주택을 양도한다면 비과세를 받을 순 있다. 하지만 시기를 놓치면 2주택자가 되면서 상속주택이든 일반주택이든 먼저 양도하는 주택은 비과세를 받을 수 없다.

두 번째는 농어촌주택에 대한 것이다. 세법상 일정한 요건을 갖춘 농어촌주택은 주택 수에 포함되지 않으므로 일반주택과 농어촌주택을 함께 보유한 경우 1주택자로 본다. 문제는 본인의 주택이 농어촌주택에 해당되지 않는데도 이를 모르고 있다가 깜짝 놀라는 사람이 많다는 점이다. 주택 수에 포함되지 않는 농어촌주택에 해당하려면 기간과 장소, 규모 기준을 동시에 충족해야 한다. 기간 요건은 2003년 8월 1일∼2014년 12월 31일 이내에 증여 또는 매입한 주택이어야 한다. 장소는 읍면 지역에 있어야 한다. 서울, 경기(연천군 제외), 인천(옹진군 제외), 도시지역 및 토지거래 허가구역 내에 있으면 농어촌주택이 아니다.

세 번째는 무허가주택 또는 빈집은 괜찮을 것이라는 오해다. 무허가주택은 등기부등본이나 건축물대장에 나와 있지 않아 세무서에서 파악하지 못할 것이라고 생각하면 오산이다. 등기가 되어 있지 않더라도 세무서는 다양한 방법을 통해 주택이 있다는 사실을 파악해낼 수 있다. 또한 빈집이라도 주거 기능을 갖추고 있다면 당연히 주택 수에 포함된다. 만일 빈집을 주택 수에서 제외시키려면 주택 용도가 아닌 다른 용도로 쓰고 있거나 전기나 수도가 끊겨 주거 기능을 상실한 폐가임을 입증해야 한다.

최용준·세무법인 다솔 세무사