[부동산 이게 궁금해요]아파텔, 아파트와 뭐가 다른가요

《최근 정부 규제가 홍수를 이루면서 부동산 시장의 큰 틀이 바뀌고 있다. 투자든 실수요든 부동산 거래 때 꼼꼼히 따져보지 않으면 낭패할 수 있다. 법률 세무 주택 토지 부동산금융 등 각 분야의 전문가를 통해 독자들의 궁금증을 풀어본다. 편집자》

Q:아파텔(주거용 오피스텔)을 분양받아 직접 입주해 살거나 임대를 하려고 한다. 최근 정부가 주거용으로 오피스텔을 짓거나 사용하는 것을 제재한다고 하는데 괜찮은지.

A:건축법상 오피스텔은 업무시설이다. 법적으로 아파텔이라는 용어는 없으며 오피스텔은 업무용일 뿐이다. 다만 업체들이 거주할 수 있도록 내부를 꾸며 분양하면서 마케팅 차원에서 ‘주거용’이라는 말을 붙였을 뿐이다.

오피스텔을 분양받아 주거용으로 이용한다면 우선 소득세법상 ‘1가구 2주택’ 문제가 발생한다.

집을 한 채 가진 사람이 오피스텔을 분양받아 입주하거나 주거 목적으로 임대한다고 가정해 보자.

오피스텔은 주택이 아니므로 1가구 1주택에 해당되는 것이 원칙이다. 그러나 전입신고를 하고 실제 주거를 한다면 오피스텔이 주택으로 간주될 수도 있다.

2000년 서울행정법원은 이런 사례에 대해 1가구 2주택에 따른 양도소득세 부과를 적법하다고 판결했다.

현실적으로 행정당국이 오피스텔 내부를 조사해 주거용인지를 가리기는 어렵겠지만 수요자는 1가구 2주택의 가능성을 고려하는 것이 좋다.

오피스텔에는 욕조와 베란다 등을 설치할 수 없다. 입주자가 이 같은 시설을 설치하면 행정당국이 시정명령, 과태료, 벌금 등의 처분을 할 수 있다.

시행업체가 법규에 어긋난 시설을 설치했을 때는 우선 업체가 제재를 당한다. 또 행정당국이 분양받은 사람에게 시정명령 등을 할 수도 있다.

아파트는 주택이므로 팔 때 양도소득세가 부과되고 오피스텔은 업무시설이어서 분양받을 때 부가가치세(보통 분양가에 포함)를 내야 한다.

아파트는 사업계획승인, 분양승인 등을 받고 대한주택보증의 분양보증도 받아야 한다. 반면 오피스텔은 건축법에 따르므로 분양보증을 받지 않는다. 오피스텔은 분양보증을 받지 않기 때문에 업체가 부도를 냈을 때 수요자에 대한 안전장치가 적다고 볼 수 있다.

서향희 변호사 새빛법률사무소 hhseo@sebit.co.kr