달라지는 부동산 보유세제-종토세 100만원 넘으면 중과세

정부가 31일 밝힌 부동산 보유세제 개편 방안의 핵심은 땅을 많이 갖고 있는 사람들의 과세표준(課稅標準·세금을 매기는 기준 금액)을 공시지가의 50%로 법에 규정하겠다는 것이다. 이는 지방자치단체가 과세표준을 조정해 세금을 낮추는 사례를 근본적으로 막겠다는 취지다. 또 정부가 이미 밝혔듯 개인별로 전국에 흩어져 있는 땅과 건물을 합산해 과세하는 종합부동산세를 도입하되 땅은 땅끼리, 건물은 건물끼리만 통합해 세금을 매기는 쪽으로 가닥이 잡혔다. 지난해 정부가 제시했던 ‘비(非)거주주택’에 대한 최고 세율 적용은 사실상 백지화됐다. 이번 방안의 주요 내용을 일문일답(Q&A)을 통해 알아본다.

Q:종합부동산세가 도입되면 현행 종합토지세와 재산세는 어떻게 되나.

A:종합부동산세는 지자체가 걷는 종토세나 재산세 이외에 개인별로 전국에 산재한 부동산을 합산해 따로 세금을 매기는 것이다. 이에 따라 지금처럼 종토세와 재산세를 낸 뒤 전국 보유 토지와 건물을 별도로 합산해 누진 과세된 건물분 종합부동산세와 토지분 종합부동산세를 한 번 더 내야 한다. 종토세는 명칭이 토지세로 바뀌지만 재산세는 그대로 존속된다.

Q:종합부동산세를 내야 하는 대상은….

A:5만∼10만명이 해당될 것으로 보인다. 2001년에 100만원 이상 종토세를 낸 납세자는 전체의 0.8%인 9만6000여명이다. 따라서 이들을 개략적으로 부동산과다보유자로 보고 세금을 중과(重課)한다는 것이다.

Q:종합부동산세를 토지와 건물을 합산해 계산한다는 발표가 있었는데….

A:현재 토지는 종토세로, 건물은 재산세로 별도 과세된다. 정부는 당초 이 둘을 한꺼번에 묶어 누진과세하겠다는 방침이었지만 지금처럼 토지와 건물을 구분해 세금을 매기는 방안이 유력하다. 토지와 건물을 한데 묶어 과세하면 세금이 급증하는 데다 현행 과세 체계가 이들을 분리토록 하고 있어 기술적인 어려움도 있다.

Q:토지분 종합부동산세는 전국 여러 곳에 땅이 있으면 무조건 과세되나.

A:현재 개인별 보유 땅값이 일정액 이상인 고액 보유자를 대상으로 과세하는 방법과, 금액 기준 없이 2개 이상의 시·군·구에 토지를 갖고 있는 사람을 대상으로 세금을 매기는 방법이 거론되고 있다. 아직 최종 방안이 확정되지 않았다. 하지만 정부는 어느 방안에 따르더라도 세율 조정 등을 통해 세금을 비슷하게 매긴다는 방침이다.

Q:농지나 임야, 공장용지도 종합부동산세 과세 대상인가.

A:농지 임야 공장용지 골프장 별장 고급오락장 등은 종합부동산세 대상에서 제외된다. 농지나 임야, 공장용지는 세금을 싸게 매기고 골프장 등은 비싸게 물리는 현행 분리과세 방식을 그대로 유지한다는 것이다.

Q:과세표준도 오르나.

A:현재 과세표준은 토지의 개별공시지가에 지자체장이 고시하는 ‘적용률’을 곱해 산정한다. 올해 적용률은 39.1%다. 따라서 평당 개별공시지가가 10만원이면 과세표준은 3만9100원이다. 과세표준이 나오면 세율을 곱해 세금을 산정한다. 정부는 앞으로 적용률을 공시지가의 50%로 대폭 올려 법령에 못 박는다는 방침이다. 이 경우 과세표준은 5만원으로 뛰어 올라 종전보다 27.8% 상승한다.

Q:과세표준이 오르면 과세구간도 바뀌게 돼 세금이 대폭 상승할 텐데….

A:정부는 세율을 조정해 세금 급등을 막겠다는 계획이다. 구체적으로는 토지세는 지금보다 2∼3단계 낮은 세율을 적용하고, 종합부동산세는 5∼7단계 높은 세율을 도입한다는 방침이다.

Q:현행 비과세 제도는 어떻게 되나.

A:토지세는 지금처럼 법령이나 지자체 조례에 의한 비과세나 감면 조항이 그대로 적용된다. 하지만 종합부동산세는 법령에 의한 비과세·감면 조항만 인정하는 방안이 거론되고 있다. 아직 최종 결정된 것은 아니다.

Q:건물분 종합부동산세에서 비거주 주택에 대해 최고세율로 중과한다는 방침은 철회됐나.

A:정부는 비거주 주택에 대해 최고세율(7%)을 매기게 되면 주택임대사업자들이 큰 타격을 입을 것으로 보고 있다. 따라서 현재로서는 채택하지 않는 방안이 확실시된다.

Q:사업용 건물도 종합부동산세의 적용 대상인가.

A:아직 확정되지 않았다. 현재 주택만 개인별로 합산 과세할 것인지, 사업용 건물도 합산할 것인지를 놓고 검토 중이다.

Q:건물분 종합부동산세의 과세표준도 올라가나.

A:정부는 과세표준을 산정할 때 적용되는 건물신축가격(현재 m²당 18만원)과 아파트 기준시가에 의한 가감산율(加減算率·―20∼100%)을 바꿀 계획이다. 이에 따라 과세표준도 올라간다. 이 과정에서 과세표준 계산방식을 법령에 직접 규정해 지자체가 과세표준을 낮추지 못하도록 할 계획이다.

Q:향후 계획은 어떻게 되나.

A:공청회 등을 거쳐 8월 말 보유세제 개편안을 확정한 뒤 9월 정기국회에 제출해 통과시킨다는 계획이다. 내년부터 시행될 경우 건물분 종합부동산세는 7월, 토지분은 10월에 내야 한다.

건물에 대한 보유세 개편 방안 (자료:재정경제부)
	개편안	추후 결정 사항
과세 방법	-기존 재산세를 재산세와 종합부동산세로 분리 ·재산세는 지자체가 관할 구역내 건물에 대해서만 과세 ·종합부동산세는 개인별 전국 소유 건물을 합산해 과세	·방안1:주택과 사업용 건물을 개인별로 합산 과세 ·방안2:주택만 개인별로 합산 과세
과세 표준	-건물신축가격과 가감산율 상향 조정을 통해 과세표준 인상	·방안1:재산세 과세표준 산정 방식은 현행대로 지자체에 결정권 부여하고 종합부동산세는 법령에 규정 ·방안2:재산세와 종합부동산세의 과세표준 산정 방식을 모두 법령에 규정
세율	-종합부동산세 도입에 맞춰 인하	·방안1:재산세와 종합부동산세 세율을 동일하게 적용 ·방안2:재산세는 현행보다 낮게, 종합부동산세는 높게 조정

토지에 대한 보유세 개편 방안 (자료:재정경제부)
	개편안	추후 결정 사항
과세 방법	-종합토지세를 토지세와 종합부동산세로 분리 ·토지세는 지자체가 관할구역내 토지에 대해서만 과세 ·종합부동산세는 개인별 전국 소유 토지를 합산해 과세	·방안1:땅값이 일정액 이상인 고액보유자를 대상으로 과세 ·방안2:2개 이상 지자체에 땅을 갖고 있으면 과세
과세 유형	-토지세는 현행대로 과세 -종합부동산세는 주택이나 사업용 토지에 대해서만 적용(농지, 공장, 별장 등은 제외)
과세 표준	-공시지가의 50%(올해는 39.1%)를 과세 표준으로 법에 명시	·방안1:토지세는 지금처럼 지자체에 과세표준 적용률 부여하고 종합부동산세만 법령에 규정 ·방안2:토지세와 종합부동산세의 적용률을 모두 법령에 규정
세율	-종합부동산세 도입에 맞춰 인하	·방안1:토지세와 종합부동산세 세율을 동일하게 적용 ·방안2:토지세는 현행보다 낮게, 종합부동산세는 높게 조정

고기정기자 koh@donga.com

▼세제개편 논의 어떻게 돼왔나▼

‘땅부자 重과세’ 줄곧 추진

부동산 보유세제 개편 논의는 노무현(盧武鉉) 정부 출범 직후부터 줄곧 거론돼 온 것이다. 핵심은 재산세와 종합토지세 등 보유세를 무겁게 물려 토지 과다 소유자에 대한 부담을 크게 늘리겠다는 것.

이 같은 방침은 ‘헨리 조지 학회’에서 활동한 이정우(李廷雨) 대통령정책자문기획위원장이 강조해 온 것으로 헨리 조지는 토지사유제 철폐를 주장한 미국 경제학자다.

이를 반영하듯 대통령직인수위원회는 작년 2월 ‘참여정부 국정 비전과 국정 과제’ 보고서를 통해 부동산 보유과세를 점진적이고 지속적으로 현실화하겠다고 밝혔다. 아파트값 폭등으로 이 같은 정책 방침이 탄력을 받기 시작해 지난해 9월 1일 행정자치부는 2006년부터 토지에 대한 종합부동산세를 시행하겠다고 발표했다.

이어 그해 10월에는 노 대통령이 국회 시정연설을 통해 ‘강력한 토지공개념 제도’를 도입하겠다고 밝혀 이미 위헌(違憲)으로 판정받은 택지소유상한제 등이 부활되는 게 아니냐는 논란이 일었다.

또 재정경제부는 ‘10·29 부동산대책’을 통해 종합부동산세를 1년 앞당겨 2005년부터 시행키로 했다.

하지만 종합부동산세를 도입할 경우 주택임대사업자에 대해 과도한 세금이 부과된다는 지적이 일면서 정부가 한발 물러섰다.

각종 세제 혜택을 통해 주택임대사업자 육성 의지를 밝힌 정부가 이제 와서 세금을 중과하겠다는 발상은 사실상 주택임대사업을 포기하라는 것과 같다는 반발이 나왔던 것.

이에 따라 정부는 이번 보유세제 개편 방안에서 ‘비거주 주택’에 대한 중과세 방안은 사실상 백지화하기로 했다. 또 토지와 건물을 한데 묶어 과세하겠다는 방침도 세금의 급격한 증가가 우려돼 사실상 분리 과세 쪽으로 가닥을 잡았다. 이와 함께 과세표준을 높이는 대신 세율을 낮춰 세금 부담을 완화하겠다는 방침이다.

고기정기자 koh@donga.com