[여론마당/이규방]주택분양권 전매제한 전국 확대를

일부 지역에서 불안정세를 보이던 부동산 시장이 이달 말 부동산 대책 발표를 앞두고 가격이 안정되고 거래가 줄어드는 양상을 보이고 있다.

이러한 부동산 시장의 안정세는 발표될 대책의 내용과 강도에 따라 급변할 수 있는 일시적인 현상으로 판단된다. 풍부한 유동자금과 낮은 금리는 언제라도 부동산 투자의 매력을 높일 수 있기 때문이다.

8월 말 대책과 관련해 요즘 논의되는 정책의 내용을 보면 이제껏 논의됐던 각종 정책의 강도를 얼마나 높이느냐에 집중되고 있다는 느낌이다.

과거와 요즘의 부동산 시장은 완전히 다른 양상을 보이고 있다. 1990년의 주택보급률은 72%에 불과해 전국적으로 주택이 부족한 실정이었다. 하지만 지금의 주택보급률은 이미 100%를 넘어섰다. 또 소득 증가와 더불어 고령화, 핵가족화 등이 급격히 진전돼 주택 수요도 다양성을 나타낸다.

따라서 과거와는 다른 새로운 정책 접근이 요구된다. 정책을 수립함에 있어서 원칙과 방향을 명확히 설정할 필요가 있다. 반드시 필요한 정책은 강화하되, 다양성에 대한 욕구와 지방화, 민주화의 추세에 역행하는 정책은 폐지해야 할 것이다.

이런 관점에서 불로소득을 얻으려는 투기행위는 원천적으로 차단하는 것이 마땅하다. 이를 위해 토지의 공공성을 더욱 강화해야 한다. 국가균형개발 차원에서 실시되는 각종 개발정책은 해당지역과 주변지역의 지가 상승과 투기를 유발할 수 있다. 토지에 대한 투기를 막고 개발이익의 사유화를 방지하기 위해, 토지거래허가의 적용 범위를 크게 확대하고 그 기준도 개발이익환수의 취지에 맞게 강화해야 할 것이다. 또 개발지역의 지가 상승은 대부분 용도변경허가 때문에 발생하므로 지목을 변경하는 경우 개발부담금을 부과해 불로소득을 환수해야 할 것이다.

주택은 분양권 전매 제한을 전면적으로 실시할 필요가 있다. 주택에 대한 분양권 전매를 인정하는 것은 투기를 제도적으로 묵인하는 것이나 마찬가지다. 투기과열지구에서만 제한적으로 실시하는 분양권 전매 제한은 전국적으로 실시하는 것이 타당하다. 이 경우 투기과열지구 제도는 폐지해야 할 것이다. 투기과열지구를 지정하는 주목적이 분양권 전매 제한과 무주택 가구주에 대한 우선공급 비율을 늘리는 데에 있기 때문이다.

이와 함께 토지거래허가지역, 투기지역, 주택거래신고지역 등 투기규제지역의 지정과 해제는 원칙대로 실시되어야 한다. 지정 요건을 갖추었어도 지정되지 않거나 해제 요건을 갖추었어도 해제되지 않는다면 정책의 일관성과 신뢰성이 상실되기 때문이다.

최근 부동산 시장의 불안정성은 국지적으로 나타나고 있는 반면, 논의되는 대책은 전국이 대상이다. 따라서 시장 여건이 변한 점을 감안하여 지역별, 대상 부동산별로 세분된 대책이 필요하다. 양도소득세의 경우 거래 동결 효과를 초래한다는 점을 감안하여 중과세 적용은 투기지역에 한정해야 할 것이다. 종합부동산세 중과는 시장안정 효과뿐 아니라 지역 간 재정격차 해소 측면이 있다는 점도 감안하여 시행되어야 한다. 부동산 정책의 지역별 차별화는 중앙정부와 지방정부의 역할 분담에서부터 시작되어야 할 것이다.

마지막으로 이번 대책에서는 투기 억제를 위한 정책과 더불어 세분된 공급정책이 병행되어야 한다. 연간 주택 50만 호 공급과 같은 전국적 정책보다는 주택이 부족한 지역에 필요한 유형과 규모의 주택을 적시에 공급하는 것이 필요하다.

결론적으로 이번 부동산 대책은 변화된 사회경제적 흐름을 인식해 대책의 실용성과 투명성을 높이는 방향으로 만들어야 한다. 투기와 관계없는 일반 국민이 피해를 보거나 막연한 불안감이 유발되는 일이 없도록 각별히 유의해야 할 것이다.

이규방 국토연구원장