상가 권리금, 임대인에게 받을 수 없을까

[대한변협과 함께 하는 꼭 알아야할 법률상식]

서울 송파구의 한 공인중개업소 전면 유리창에 권리금이 표시돼 있는 상점 매물표가 빼곡하게 붙어있다. 동아일보DB

최재혁 대한변호사협회 법제이사

《 일반 서민에게 법은 가까이 하기에 너무나 멉니다. 그러다 보니 때로는 눈뜨고 코 베이는 식으로 불이익을 당하기도 하지요. 동아일보는 생활 속에서 꼭 알아둬야 할 법률상식을 쉽게 풀어 전달하는 기획을 마련했습니다. 이 기획은 대한변호사협회와 함께합니다. 》

창업의 큰 꿈을 안고 주변의 도움을 받아 커피전문점을 차린 A 씨. 그러나 요즘 A 씨는 하루도 마음 편할 날이 없습니다. 임대인과 임대차 계약 갱신을 하려고 했지만 건물주가 건물 리모델링을 하겠으니 상가 점포를 비워달라고 요구했기 때문입니다. 이제 겨우 투자금 대비 수익이 나기 시작하는 시점이라 A 씨는 점포를 이전하면 경제적 타격이 이만저만이 아닙니다. 게다가 1억 원 상당의 권리금은 회수 방법도 마땅치 않아 더욱 곤란한 지경입니다. A 씨는 임대인에게 권리금을 반환받을 수 있을까요?

○ 권리금과 보증금의 차이점은

우선 법적인 의미의 권리금은 다음과 같습니다. 권리금은 건물의 임대차 계약을 할 때 주고받는 상가 점포의 장소적 이익의 대가 또는 영업상 노하우의 대가를 의미합니다. 즉, 상가 점포가 목 좋은 위치에 있어 영업에 유리하거나 고객의 평판, 입소문 등으로 형성된 점포의 가치, 프리미엄을 의미합니다.

판례에 따르면 권리금은 영업용 건물의 임대차 계약과는 별도의 사안입니다. 임대차 계약의 내용을 이루는 것이 아니라 별개의 약정에 의한 것이라고 합니다. 따라서 판례는 권리금의 법적 성격이나 효력이 임대차 계약 당사자 간의 약정이나 관련 상관습에 따라 결정될 문제라고 합니다.

상거래상 권리금은 점포의 임차인들 간에 주고받는 것이 일반적입니다. 바로 이런 점이 임대차 계약에 따르는 ‘보증금 계약’과의 차이점입니다. 보증금이란 주로 건물 임대차 계약에서 임차인이 부담하는 차임(임대료), 기타 채무(임대차 목적물의 멸실·훼손으로 인한 손해배상)를 담보하기 위하여 임차인 또는 제3자가 임대인에게 건네주는 금전 기타 유가물을 의미합니다. 참고로 법적인 규정은 없으나 권리금 종류에는 상거래 관행상 ‘바닥권리금, 시설권리금, 영업권리금, 이익권리금’ 등으로 구분합니다.

○ 특수한 상황일 땐 권리금 반환 가능

위 사례에서 안타깝지만 원칙적으로 A 씨는 임대인으로부터 권리금을 돌려받을 수 없습니다. 하지만 다음 항목일 때는 예외적으로 임차인이 임대인에게 권리금 반환을 요구할 수 있습니다.

임차인이 임대인에게 권리금 지급 이후 일정한 기간 이상으로 임대차를 존속시켜 상가 점포를 이용하게 하기로 임대차 계약을 체결하였습니다. 그러나 임대인의 사정으로 임대차 계약이 중도 해지됨으로써 약정 기간 동안 상가 점포를 이용하게 해주지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있을 때에만 임대인은 그 권리금 전부 또는 일부의 반환 의무를 집니다. 그런데 A 씨는 임대인과 별도의 특약도 없었고, 임대차 계약기간도 만료되었으므로 임대인에게 권리금의 반환을 청구할 수 없습니다.

한편 판례는 임대차 계약서에 ‘권리금을 인정한다’고 기재했다고 하여 임대차 종료 때 당연히 임대인이 임차인에게 권리금의 반환을 약정한 것은 아니라고 판시하고 있습니다. 통상 권리금은 새로운 임차인으로부터 지급받을 수 있기 때문입니다. 다만 ‘권리금을 인정한다’는 약정이 있다면 임대인이 임차인의 권리금 회수 기회를 부당하게 박탈하거나 방해하는 등과 같이 특별한 사정이 있는 때 임대인이 임차인에게 직접 권리금 지급을 책임지겠다는 취지로 해석하고 있습니다. 예를 들어 임대인이 임대차 계약의 갱신을 거절하고 임대인이 직접 임차인의 점포를 경영하거나 임대인이 임차인에게 과도한 임대료 인상을 요구하여 임차인을 내보낸 뒤 다른 임차인과 임대차 계약을 체결하면서 임대인이 권리금을 받는 사례 등이 해당합니다. 다만 이러한 사례는 권리금 문제에서 예외적이므로 거래를 할 때 주의해야 합니다.

○ 권리금의 법제화 필요

A 씨와 같이 상가 점포 임대차 계약 때 권리금을 지급하는 것이 보편적인데도 불구하고 법적 제도가 미비하여 임차인에게 많은 피해가 발생하고 있는 것이 현실입니다. 현재 권리금 회수 기회 보호, 권리금 피해 구제 강화, 임대차 보호기간 연장 등을 주요 내용으로 하는 상가권리금보호에 관한 특별법, 상가임대차보호법 개정안 등이 국회에 계류 중입니다. 하루 빨리 권리금이 법적으로 보호받고 권리금 분쟁으로 인한 사회적 갈등과 분쟁이 해소되기 바랍니다.

최재혁 대한변호사협회 법제이사