전세금 떨어지고 매매는 급감… 서울 아파트 본격 조정 오나

매매가 상승폭 7주연속 줄고
전세금은 42개월만에 마이너스… 분양권 거래 작년보다 70% 감소
“하락장 올수도” vs “강남은 예외”, 4월 양도세 중과가 분수령될 듯

서울 아파트값 상승 폭이 7주 연속 줄어들면서 작년부터 본격화된 ‘부동산 랠리’가 꺾이는 게 아니냐는 분석이 나오고 있다. 집값 선행지표 중 하나인 전세금이 하락하고 있는 데다 거래도 눈에 띄게 줄고 있다.

8일 한국감정원에 따르면 이번 주(5일 기준) 서울 아파트값 상승률은 0.12%로 지난주(0.21%)의 절반 수준으로 떨어졌다. 서울 아파트값 상승 폭은 1월 둘째 주 0.39%를 기록한 후 7주 연속 줄어들고 있다. 이번 주 상승률은 올해 들어 가장 낮다.

지역별로는 강남4구(강남, 서초, 송파, 강동구)의 하락세가 두드러졌다. 지난주 0.48%였던 송파구 아파트값 상승률은 이번 주 0.13%로 급락했다. 강동(0.35%→0.14%)과 서초(0.15%→0.08%), 강남구(0.25%→0.18%) 역시 상승 폭이 절반 가까이로 줄었다. 한규헌 감정원 주택통계부 과장은 “집값 상승 진원지인 재건축 시장을 타깃으로 한 정부 규제가 먹혀들면서 서울 아파트값이 조정 국면에 접어든 것으로 보인다”고 했다.

시장에서는 이 추세가 당분간 이어질 것이란 전망이 우세하다. 아파트값 선행지표인 전세금과 거래량이 꾸준히 줄고 있어서다. 이번 주 서울 아파트 전세금은 0.06% 떨어졌다. 3주 연속 마이너스다. 서울 전세금이 떨어진 건 2014년 6월 이후 3년 8개월 만이다.

박원갑 KB국민은행 수석전문위원은 “전세금이 떨어지면 시장 투자수요 대부분을 차지하는 소위 ‘갭투자자’들이 내놓는 매물이 늘어나 매매가에 영향을 줄 수 있다”고 했다.

여기에 아직 공식 통계에는 반영되지 않았지만 거래량도 꾸준히 줄고 있다. 송파구 잠실골드공인중개사무소 문혜영 대표는 “두 달 전에 비해 최근 거래량이 70% 가까이 줄었다. 수요가 줄면서 거래도 뜸하다”고 했다. 분양권과 입주권 거래도 줄고 있다. 지난달 서울 분양권 거래량은 130건으로 지난해 같은 달(430건)보다 70% 줄었다. 조합원 입주권 거래량도 지난해 2월 607건에서 지난달 261건으로 떨어졌다.

집값 상승률이 마이너스로 돌아설 수 있다는 예측도 조심스럽게 나오고 있다. 김규정 NH투자증권 부동산연구위원은 “전세금 하락, 거래량 감소뿐만 아니라 금리 인상, 입주물량 증가와 더불어 단기간 가격이 급등한 데서 오는 피로감이 맞물리면 서울 집값이 떨어질 가능성을 배제할 수 없다”고 했다. 온라인 커뮤니티와 일부 갭투자자들 사이에서는 최근의 상황이 2010∼2013년 당시 부동산 침체기와 비슷하다며 “조만간 대(大)하락장이 올 수 있다”는 이야기까지 나오고 있다.

지난달 20일 열린 디에이치자이 개포 사전설명회

그럼에도 불구하고 강남은 ‘불패 신화’가 계속될 것이란 의견도 여전하다. 이들이 근거로 삼는 것은 서울 지역의 만성적인 주택 공급 부족과 정부 규제로 인해 오히려 ‘똘똘한 한 채’를 노리는 사람이 늘면서 강남으로 부동산 시장 수요가 몰리고 있다는 점이다. ‘아무리 큰 타격이 와도 시간이 지나면 결국 강남은 다시 살아난다’는 그동안의 학습 효과도 있다.

전문가들은 다주택자 양도세 중과가 시작되는 4월이 시장의 분수령이 될 것이라 입을 모은다. 이영진 신한은행 부동산투자자문센터 팀장은 “갭투자자를 비롯한 다주택자들이 양도세 중과, 시중 금리 인상, 전세금 하락 등에 어떻게 반응하는지에 따라 시장 가격 추이가 결정될 것”이라고 했다. 이 팀장은 “다만 가격이 떨어진다고 하더라도 하락 폭이 2010년대 초반만큼 크지는 않을 것”이라고 했다.

강성휘 기자 yolo@donga.com