신규분양-재건축 아파트도 15억 넘으면 중도금 대출 못 받는다

[12·16 부동산 대책]바짝 죄는 주택담보대출
이미 입주자모집공고 낸 사업장과 1년이상 거주한 조합원은 예외
시가 9억∼15억 아파트 LTV 축소… 14억 집 구입시 대출금 1억 줄어
1주택자가 집 추가로 구입할 때 1년내 기존 집 팔고 전입해야 대출

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정부가 16일 역대 최초로 다주택 여부나 지역이 아닌 집값을 기준으로 대출을 전면 금지한 것은 부동산 과열지역으로 향하는 돈줄을 완전히 틀어막겠다는 뜻이다. 1주택자의 ‘갈아타기 수요’나 자녀 교육 등을 위한 ‘강남 진입 수요’까지 당분간 차단하겠다는 의도로 읽힌다. 기존 아파트뿐 아니라 새로 분양하는 아파트, 재건축·재개발 주택까지 포함된다.

○ ‘15억 절벽’, 분양중도금 대출도 해당

정부는 이번 대책에서 투기지역·투기과열지구 등 규제 지역에서 해온 시가 9억 원 초과 주택에 대한 담보대출 규제를 세분화했다. 9억 원 초과∼15억 원 이하 주택, 15억 원 초과 주택으로 구간을 나눠 대출을 차별화한 것.

우선 시가 15억 원이 넘는 초고가 아파트(주상복합 포함)를 구입할 때는 17일부터 담보대출을 한 푼도 받을 수 없다. 여기서 말하는 시가는 KB부동산 또는 한국감정원 시세를 말한다. 둘 중 한 곳에서라도 15억 원이 넘는 것으로 나오면 대출이 안 된다.

아파트를 14억9000만 원에 사기로 했더라도 공인된 시가가 15억 원을 넘으면 규제를 받게 된다. 기존 아파트뿐 아니라 신규 분양 아파트도 포함된다. 분양가가 15억 원 이상이면 중도금 대출이 안 된다. 중도금을 자기 돈으로 완납한 뒤 잔금 대출을 받으려고 해도 시세가 15억 원 이상이면 역시 대출이 거부된다. 잔금 대출은 입주할 때 내기 때문에 분양가가 아닌 시세 기준을 적용한다. 현금이 없으면 로또 분양도 어렵게 되는 셈이다.

15억 원 기준은 재건축·재개발 주택에 대한 이주비 대출, 추가분담금 대출, 잔금 대출에도 모두 적용된다. 재건축·재개발로 새로 분양받는 아파트의 분양가 또는 시세가 15억 원을 초과하면 기존 아파트나 신규 분양 아파트와 동일한 잣대를 댄다. 다만 재건축·재개발 조합원이 1주택자로서 사업추진(조합설립인가) 전까지 1년 이상 기존 주택에 거주하면 15억 원 기준에서 제외된다. ‘딱지’나 ‘분양권’을 산 사람이 대출 규제 대상인 것이다.

15억 원 초과 아파트를 사기 위해 기존 주택을 담보로 대출을 받는 것도 안 된다. 예를 들어 17억 원짜리 아파트를 구입하기 위해 원래 살던 8억 원짜리 집을 담보로 맡겨도 금융회사가 자금 사용 목적 등을 물어 대출을 거절하는 식이다. 이 8억 원짜리 집이 부모 집이어도 15억 원 초과 주택을 살 경우에는 ‘3자 담보 제공 금지’에 걸려 대출이 안 된다.

집값이 9억 원 초과∼15억 원 이하면 대출 요건이 조금 복잡하다. 14억 원짜리 집이면 9억 원 이하 구간에는 주택담보인정비율(LTV) 40%(3억6000만 원)를 적용하고 9억 원을 넘는 나머지 5억 원에 대해서는 LTV 20%(1억 원)를 인정한다. 기존에 5억6000만 원까지 받을 수 있었던 대출 가능액이 4억6000만 원으로 1억 원 줄어든다.

예외도 일부 있다. 시가 15억 원 초과 아파트를 이미 보유한 사람은 생활안정자금 등의 용도로 연간 1억 원까지 빌릴 수 있다. 신규 분양의 경우 16일까지 입주자모집공고(분양공고)가 난 아파트는 기존대로 중도금 대출을 받는다. 기존 아파트도 16일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 냈으면 대출 규제 대상에서 빠진다. 단독주택도 제외된다.

○ 임대사업자 대출 규제도 강화

실수요자로 인정받을 수 있는 요건도 더 까다로워진다. 기존에는 무주택 가구가 고가주택(공시가격 9억 원 초과)을 구입할 때 2년 안에 전입하는 조건으로 주택담보대출을 받았다. 이젠 1년 이내에 전입해야 한다. 또 기존에는 규제 지역의 1주택 가구가 추가로 집을 사기 위해 대출을 받으려면 2년 내에 기존 주택을 팔아야 했지만 앞으로는 1년 내에 팔고 전입해야 한다.

조은아 기자 achim@donga.com