전월세 5%내로 올린 집주인, 2년 실거주 안해도 양도세 비과세

[6·21 부동산대책]
전월세 5%내 올린 ‘착한 집주인’, 세제 혜택 확대
윤석열 정부 첫 부동산 대책… 임대차 안정-부동산 정상화 초점
1주택 계획 다주택자도 혜택, 갱신 임차인 1억8000만원까지 대출
‘8월 전세대란’ 막기 위한 취지… 전문가 “임대차 3법 개편이 근본책”

《정부가 전월세 시장 안정과 부동산 시장 정상화 방안을 담은 6·21부동산대책을 21일 발표했다. 새 정부의 첫 번째 부동산 대책으로 문재인 정부 때 시장 왜곡을 초래한 과도한 규제를 완화한다는 의도가 담겼다. 전월세 대책으로는 전월세 가격을 5% 이내로 올리는 집주인(상생 임대인)에게 인센티브를 줘서 가격 급등을 억제하고, 월세 세액공제율을 높여 세입자 부담을 더는 방안이 추진된다. 임대차 3법 시행 2년을 맞는 7월 계약갱신요구권을 이미 사용한 세입자들이 시장에 나오기 전 법 개정 없이 시행해 ‘8월 전세대란’을 막기 위한 취지다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “시장 정상화의 첫걸음이지만 시장 안정을 위해 임대차 3법을 수정·개편하는 등의 근본 대책이 나와야 한다”고 했다. 전월세 대책에서 크게 바뀌는 부분을 정리했다.》








집주인-세입자 Q&A



―가장 핵심인 상생임대인 지원 제도는 기존과 어떻게 달라지나.

“기존에는 전월세 계약 당시에 공시가격 9억 원 이하인 1주택을 보유한 집주인이 상생계약(5% 이내로 임대료를 올린 전월세 계약)을 맺으면 상생임대인으로 인정됐다. 이번에는 주택 가격 요건이 없어졌다. 기존에는 양도소득세 비과세를 위한 실거주 요건을 2년에서 1년으로 완화했는데, 이번에는 실거주 요건을 아예 면제했다. 장기보유특별공제를 받기 위한 실거주 요건도 없어졌다.”

―이번 상생임대인 확대 방안 적용 대상은….

“상생임대인 제도가 시작된 2021년 12월 20일부터 2024년 12월 31일 이내 체결한 계약이 대상이다. 기존에 상생임대인 혜택을 받던 이들도 확대된 혜택을 받는다. 이번 대책 발표 전 상생계약을 체결한 경우 이 기간 내 재계약하며 상생계약을 맺으면 혜택을 받는다.”

―갱신 계약만 적용되나.

“아니다. 집주인이 새로운 세입자와 전세 계약을 맺을 때도 직전 세입자 전월세 가격의 5% 이내로 인상해 계약하면 상생임대인으로 인정받는다.”

―다주택자도 상생임대인이 될 수 있나.

“계약 시점엔 다주택자였던 집주인도 집을 팔고 1주택자 전환 계획이 있다면 혜택을 받는다. 예를 들어 2채를 보유한 경우 임대를 주고 있는 한 채를 상생계약하면 해당 집을 팔 때 실거주하지 않아도 양도세 비과세 혜택을 받는다. 3주택자라면 임대를 준 2채 중 첫 번째 집을 팔 때는 혜택을 못 받고, 집 2채를 처분한 뒤 1주택자가 되면 혜택을 받게 된다.”

―주택담보대출을 받으면 반드시 전입·실거주해야 하는 규제도 완화되는데….

“기존엔 규제지역에서 주담대를 받아 주택을 사면 6개월 이내 기존 주택을 처분하고, 신규 주택으로 전입해야 했다. 이번 대책으로 기존 주택은 2년 내에만 팔면 되도록 완화된다. 전입 의무는 폐지됐다. 또 전세로 거주 중인 1주택자의 보유 주택이 9억 원이 넘어도 기존 전세대출을 연장해 주기로 했다. 정부는 이를 통해 전월세 매물이 늘어나는 효과를 기대하고 있다.”

―세입자에게 직접 주는 혜택은….

“연말에 받는 월세 세액공제율을 최고 15%까지 높여준다. 정부는 올해 안에 조세특례제한법을 개정해 올해 월세액부터 적용되도록 할 계획이다. 전월세 보증금 대출 상환액에 대한 소득공제 한도도 300만 원에서 400만 원으로 늘어난다.”

―금리가 올라 전세대출 부담이 크다. 관련 대책은 없나.

“계약갱신요구권을 소진한 세입자 중 향후 1년 내 만기가 돌아오는 세입자를 대상으로 버팀목 전세대출 요건이 완화되고 대상도 확대된다. 서민 세입자(만 34세 이하, 연 소득 5000만 원 이하 무주택자)는 수도권 기준 보증금 최고 4억5000만 원에 최대 1억8000만 원까지 저리로 대출받을 수 있다.”

공시가 10억원 집 상속해 2주택 됐다면 종부세 2144만원 → 300만원으로 줄어

일시적 2주택자 Q&A

지방 공시가 3억이하 집, 주택수 제외
1주택자 종부세 과세기준 11억→14억
올해 한시적으로 ‘특별공제’ 혜택
野 협조없인 종부세법 개정 어려워

정부가 21일 내놓은 ‘3분기(7∼9월) 추진 부동산 정상화 과제’에는 이사와 상속 등의 이유로 일시적 2주택자가 된 경우 종합부동산세(종부세)를 감면하는 방안이 담겼다. 또 지나친 종부세 중과 사례로 지적됐던 지방 저가주택 매수의 경우에도 혜택을 주기로 했다. 종부세 부과 개편안을 Q&A로 알아본다.

―갑작스럽게 주택 1채를 상속받아 2주택자가 됐다. 종부세 부담이 어떻게 달라지나.

“조정대상지역에서 5년 동안 집(공시가격 15억 원)을 보유해 온 사람(만 65세)이 같은 지역에서 집 1채(공시가격 10억 원)를 상속받았다고 가정하자. 지금까지는 2주택자에 해당돼 2144만 원의 종부세를 내야 했다. 하지만 개편안을 적용하면 종부세가 대폭 줄어들어 300만 원을 내면 된다.”

―상속자는 평생 1주택자 혜택을 받을 수 있는 것인가.

“아니다. 주택 가격과 지분에 따라 기간이 다르다. 공시가격 6억 원(비수도권 3억 원) 이하 주택이거나, 40% 이하 지분을 가진 경우에는 기한 제한 없이 1주택자 혜택을 받는다. 하지만 이보다 비싼 주택이나, 더 많은 지분을 상속받았다면 5년 동안만 주택 수에서 제외된다.”

―홀로 계신 어머니를 위해 군 단위 시골에 공시가격 1억 원짜리 주택을 추가로 샀다. 2주택자가 됐는데, 종부세 감면을 받을 수 있나.

“그렇다. 지금 1주택자라 하더라도 수도권과 세종시, 광역시가 아닌 곳에 공시가격 3억 원 이하 주택을 산다면 주택 수에서 제외된다. 다만 종부세를 계산할 때 이용하는 과세표준에는 합산하기 때문에 기존 주택 가격에 따라 부담하는 세율은 달라질 수 있다.”

―다른 집을 매수해 ‘갈아타기’ 하려는 1주택자다. 어떻게 해야 종부세를 감면받을 수 있나.

“다른 주택을 산 뒤 2년 내에 이전 주택을 팔면 된다. 그렇게 할 계획이라면 9월 16∼30일 국세청에 종부세 합산배제신고를 해야 한다.”

―2년 내에 기존 주택을 양도하면 종부세를 얼마나 줄일 수 있나.

“조정대상지역에서 5년간 집(공시가 15억 원)을 보유했고, 만 65세로 고령자 공제를 받는 사람이라고 치자. 같은 지역에서 같은 가격의 집을 샀고, 2년 내 기존 주택을 팔았다면 427만 원의 종부세만 내면 된다. 이 혜택을 받지 못한다면 3254만 원의 종부세를 내야 한다.”

―6월 말에 다른 주택을 매수해 2주택자가 됐고, 올해 말에 기존 집을 팔 계획이다. 그럼 올해와 내년 모두 종부세 감면 혜택을 받을 수 있나.

“종부세는 매년 6월 1일을 기준으로 매기고, 12월에 종부세를 실제로 낸다. 올해 기준일 당시 1주택자였기 때문에 올해 종부세는 1주택자 기준으로 낸다. 또 2년 내 기존 주택을 판다면 내년 12월 종부세를 낼 때 감면 혜택을 받을 수 있다.”

―만약 기존 주택을 2년 이내에 처분하지 못하면 어떻게 되나.

“감면받은 종부세와 이자 가산액을 모두 내야 한다.”

―1가구 1주택자에게 주어지는 종부세 혜택도 있나.

“있다. 올해 한시적으로 ‘특별공제 3억 원’ 혜택을 받을 수 있다. 즉, 1주택자의 종부세 과세기준 공시가격이 현행 11억 원에서 14억 원으로 올라가는 것이다. 공시가격이 13억 원이라면 올해 종부세를 내지 않아도 된다.”

―이 제도가 올해부터 시행되나.

“국회에서 종부세법이 개정된다면 그렇다. 정부는 올 11월 종부세 고지부터 적용하기 위해 3분기에 법 개정을 추진한다. 야당의 협조가 필수다.”