‘내 집 마련’하는 청년이 주목할 만한 부동산 규제 완화 총정리

정부, 청년 특별공급 3.5배 늘리고 대출 시 LTV 최대 80%까지 지원

정부가 10월 26일 ‘청년·서민 주거 안정을 위한 공공주택 50만 호 공급 계획’을 발표했다. 사진은 8월 16일 원희룡 국토교통부 장관이 새 정부의 첫 주택 공급 대책을 설명하는 모습. 뉴스1

“청년의 주거 안정을 위해 청년 원가주택과 역세권 첫 집을 공급하겠다.”

윤석열 대통령이 20대 대선 후보 시절 내놓은 청년 맞춤형 부동산 공약이다. 새 정부 출범 후 ‘청년주택’이라는 이름으로 논의돼온 이 정책이 최근 구체화됐다. 정부는 2023년부터 5년간 전국에 공공주택 50만 채를 공급하고 그 가운데 34만 채(68%)를 청년에게 할당하기로 했다. 미혼 청년을 대상으로 한 특별공급이 신설됐고, 청약 가점이 낮은 청년층을 위해 일반공급에서 추첨제 비율을 늘렸다.

청년이 실질적으로 공공주택을 분양받을 수 있도록 전용 저금리 대출도 지원한다. 이때 주택담보대출비율(LTV)은 최대 80%까지 우대한다. 11월 10일에는 금융위원회(금융위)가 부동산 규제지역 내 서민·실소유자에 한해 LTV를 70%로 우대한다는 내용의 LTV 규제 완화 개정안을 발표했다. 청년층은 금융위가 정한 서민·실소유자 요건에 해당할 가능성이 커 향후 민영주택을 분양받을 때도 대출 부담이 줄어들 전망이다.

정부가 2023년부터 2027년까지 청년층에 공급하는 공공주택은 34만 채다(표 참조). 이전 5년간 청년에 공급된 물량(9만7000채)보다 3.5배가량 늘어난 규모다. 기혼자 중심의 특별공급 제도를 개선하고자 미혼 청년에게 5만2500채를 배정한다. 신혼부부·생애 최초·일반 무주택자 청년에게는 28만7500채를 할당한다. 미혼 청년·신혼부부·생애 최초는 특별공급, 일반 무주택자는 일반공급에 해당한다. 미혼 청년 대상 특별공급은 최초다. 주택 소유 이력이 없는 19~39세 미혼 남녀가 신청할 수 있다. 소득 요건은 1인 가구 기준 월평균 소득의 140%(세전 449만 4000원) 이하, 자산 요건은 순자산 2억6000만 원이다.

미혼 청년 특별공급 대상 첫 포함

공급 형태는 경제 기반이 약하고 주택 구입 의사가 불확실한 청년층 수요에 맞게 나눔형(25만 채), 선택형(10만 채), 일반형(15만 채)으로 세분화했다. 나눔형은 시세의 70% 이하로 공공주택을 분양하되 의무 거주 기간(5년) 이후 주택을 공공에 되팔 때 시세차익도 70%만 보장하는 모델이다. 선택형은 시세보다 저렴한 가격으로 공공주택에 임대 거주(최장 6년)하고 추후 분양 여부를 선택할 수 있다. 분양 가격은 입주 시 추정 분양가와 분양 시 감정가의 평균으로 정한다. 6년 후 분양을 원하지 않는다 해도 임대 거주 기간을 추가로 4년 연장할 수 있다. 일반형은 시세의 80% 가격에 공공주택을 분양받는 기존 공급 모델과 같다.

공급 형태에 따라 청년층에 할당된 비율은 다르다. 나눔형은 미혼 청년에 15%, 청년 비중이 높은 신혼부부와 생애 최초에 각각 40%, 25%씩 특별공급을 배정한다. 선택형의 경우 나눔형과 동일하게 미혼 청년에 15%를 할당하지만 신혼부부(25%)와 생애 최초(20%) 비율은 상대적으로 낮다. 일반형은 신혼부부와 생애 최초에만 각각 20%씩을 배정한다. 3가지 모델은 모두 일반공급을 10~30%씩 포함하는데, 그 가운데 20%는 추첨제를 새롭게 도입하기로 했다. 청약 가점이 낮은 청년이 일반공급을 신청할 경우에도 혜택을 볼 수 있도록 설계한 것이다. 민영주택 청약도 추첨제를 신설하면서 비율을 최대 60%까지 확대한다.

공공·민간주택 모두 대출 쉬워져

정부는 공공주택 분양 시 가입 가능한 저금리 대출 상품을 함께 내놓았다. 목돈이 부족한 청년층 사정을 고려한 조치다. 나눔형과 선택형에는 최대 5억 원 한도에서 연 1.9~3% 금리, 40년 만기 주택담보대출(주담대)을 지원한다. LTV는 최대 80%까지, 총부채원리금상환비율(DSR)은 적용받지 않는다. 다만 선택형의 경우 분양 시점에 한해 이 같은 주담대를 받을 수 있다. 6년 임대 거주 기간에는 전세 보증금의 80%를 연 1.7~2.6% 금리로만 대출이 가능하다. 일반형에는 주택도시기금의 디딤돌대출(최대 4억 원 한도, 연 2.15~3% 금리, 30년 만기)을 지원한다. LTV는 70%. 단, 일반형 수분양자가 청년이라면 대출 한도와 금리를 우대받는다. 신혼부부는 2억7000만 원에서 4억 원으로, 생애 최초는 1억5000만 원에서 2억 원으로 한도가 상향된다. 기존 공공임대주택에 거주하던 청년은 0.2%p 더 낮은 금리로 대출이 가능하다.

민영주택 분양에서도 대출이 기존보다 수월해진다. 금융위는 최근 투기지역, 투기과열지구 등 부동산 규제지역에서도 대출 희망자가 서민·실수요자(△부부 합산 연소득 9000만 원 이하 △규제지역 기준 주택 가격 9억 원 이하 △무주택 세대주)에 해당하면 최대 6억 원 한도에서 LTV를 70%로 우대한다고 발표했다. 일반 대출 희망자는 LTV가 50%다. 또 기존에는 서민·실수요자도 최대 4억 원 한도에서 LTV를 30~70%로 차등 적용받았다. 금융위 관계자는 “서민·실수요자 요건에 부합하는 청년층 상당수도 규제지역 내 주택 구입 시 대출 부담을 덜 수 있을 것으로 보인다”고 말했다.

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[이 기사는 주간동아 1366호에 실렸습니다]