혼란에 빠진 소규모 재건축[현장에서/유원모]

분양가 상한제 적용 대상이 된 서울 서초구 낙원청광연립. 낙원청광연립조합 제공

유원모 산업2부 기자

추석 연휴를 앞둔 10일. 정부세종청사 국토교통부 도시재생 담당 사무실에 한 명의 조합장이 청원서를 들고 찾아왔다. 모인 숫자만큼 사업 규모도 작은 서울 서초구 낙원청광연립 가로주택정비사업의 현승목 조합장이다. 1985년 준공된 이 연립빌라는 최근 32채의 노후한 주택을 67채 규모의 2동짜리 아파트로 재건축을 추진 중이다. 지난달 정부가 분양가 상한제를 민간 택지까지 확대한다고 밝히면서 소규모 재건축 사업장인 이곳도 규제 대상에 포함됐다.

가로주택정비사업이란 기존의 가로구역(도로망)을 유지한 채 노후 주택을 재건축하는 소규모 정비사업이다. 도심 형태를 유지하면서 개성 있는 도시 재생이 가능하다. 이런 이유로 정부와 지방자치단체는 획일적인 도시 미관을 양산하는 대규모 재건축·재개발을 대체하는 모델로 장려하고 있다.

그러나 분양가 상한제라는 뜻하지 않은 암초를 만났다. 주택법상 일반 분양 가구 수가 30채 이상이면 분양가 상한제 대상에 포함되기 때문이다. 15일 기준 서울시내에 가로주택정비조합이 꾸려진 곳은 37곳. 이 가운데 7개 단지가 일반 분양을 30채 이상으로 계획하면서 상한제 대상이 됐다.

가로주택조합들은 주변 시세를 자극하는 단지가 아니라는 점에서 예외가 필요하다고 주장한다. 낙원청광연립의 경우 일반 분양가를 3.3m²당 3200만 원으로 책정했다. 올해 7월 분양한 인근 2km 이내의 대형 재건축단지인 서초그랑자이(3.3m²당 4891만 원)에 비해 30% 이상 저렴하다. 연립 바로 옆에 위치한 20년 된 아파트 단지의 시세(3.3m²당 3900만 원)보다도 가격이 낮다. 조합의 시뮬레이션 결과 상한제를 적용하면 일반 분양가가 2500만∼2700만 원으로 떨어져 조합원 분양가 2900만 원보다 낮아질 것으로 예측됐다.

정부 정책의 일관성이 떨어진다는 비판의 목소리도 높다. 국토부는 올해 6월 ‘가로주택정비사업 활성화 방안’을 발표하며 면적 규제를 완화하고, 이주비 융자 지원을 대폭 강화했다. 이은길 서울 강동구 벽산빌라 조합장은 “주택도시보증공사(HUG)의 금융 지원 등을 받아 겨우 지난달부터 이주를 시작했는데 갑자기 규제 대상이 돼 당황스럽다”고 했다.

국토부 관계자는 “일반 분양 30채 이상 기준을 수정할 계획이 없다”며 “용적률 완화나 금융 지원 등이 있었기 때문에 가로주택이 피해를 입는 것만은 아니다”라고 했다.

집값을 잡겠다는 정부의 의지는 이해한다. 하지만 뜻하지 않은 부작용을 호소하는 시민들의 목소리에도 귀 기울이는 세심한 정책 역시 필요하다. 정부는 23일까지 분양가 상한제와 관련한 의견을 수렴하고 있다.

유원모 산업2부 기자 onemore@donga.com