10년앞 못 내다본 ‘2기 신도시’… 고민에 빠지다

22일 경기 오산 세교신도시 1지구는 여전히 공사 중인 채 곳곳에 속살을 드러내고 있었다. 이곳은 부동산 경기 하락에 서울 뉴타운과 보금자리주택 등의 뜻하지 않은 걸림돌을 만나 입주가 지연될 수 있다는 우려가 나오고 있다. 오산=김재명 기자 base@donga.com

2000년대 초부터 착수한 2기 신도시가 급속한 고령화와 출산율 감소, 도심 재생과 같은 추진 당시에는 예상하지 못한 복병을 만나면서 사업의 큰 틀을 전면적으로 재조정해야 한다는 지적이 나오고 있다. 2기 신도시를 계획할 당시 주변 여건과 최근 상황이 크게 달라진 데다 글로벌 금융위기까지 겹치면서 주택공급 차원의 신도시 개념 자체가 이제 효용을 다했다는 목소리까지 높아지는 형국이다.

수도권 2기 신도시는 모두 11곳으로 지금까지 화성 동탄1과 성남 판교, 파주 운정, 오산 세교는 입주 단계를 지났고 나머지 송파 위례, 인천 검단, 동탄2, 광교, 김포 한강, 양주, 평택 고덕국제화 등은 개발 중이다. 11곳의 총면적은 164km²이며 모두 70만4000채의 주택이 들어선다.

○ ‘작은 것이 아름답다’의 역풍

오산 세교 1지구 C-3블록의 휴먼시아 6단지는 이곳 일반분양 단지로는 처음으로 올해 9월 입주를 시작했다. 그로부터 2개월이 지난 11월 현재 6단지 1060채 중 285채만 입주한 상태이다. 이에 앞서 분양도 758채밖에 이뤄지지 않았다. C-1블록은 297채 중 9채, C-4블록은 580채 중 273채만 분양됐다.

C-1, 3, 4블록이 외면받은 이유 중 하나로는 우선 넓은 크기가 꼽힌다. 이곳 아파트는 전용면적 101∼150m²의 중대형으로 요즘 분양시장에서는 찬밥 신세다. 2, 3년 전부터 국내 분양시장에서는 전용면적 85m² 미만의 소형 아파트가 인기를 한 몸에 받고 있다. 이러한 분위기는 출산율 저하와 1, 2인 가구 증가, 금융위기 등이 중첩되면서 한층 강화되는 추세다.

게다가 사업 주체인 한국토지주택공사(LH)의 재정 위기로 오산 세교 3지구가 재검토 대상에 오르내리면서 불안감이 커지고 있다. 일부 입주예정자는 “계약 당시에는 3지구까지 개발한다고 해놓고 재검토한다는 것은 계약 위반”이라며 분양가 인하와 입주기간 연장 등을 LH에 요구하고 있다.

일부 전문가는 오산 세교가 수도권 2기 신도시 전체의 운명을 압축적으로 보여주는 잣대라고 지적했다. 김승배 피데스개발 사장은 “2기 신도시는 집값을 잡아야 한다는 요구 속에 발표되면서 공급 규모를 키웠다”며 “기반시설을 구축하면서 수요에 맞게 점진적으로 개발해야 했지만 일시에 대량으로 추진하면서 문제가 생겼다”고 지적했다.

이미 일본에서는 도쿄(東京)에서 급행전철로 1시간 거리인 다마(多摩)신도시 같은 주거 중심 신도시가 급속한 쇠락의 길을 걷고 있다. 다마신도시의 인구는 현재 21만 명에서 20년 내에 절반으로 줄어들 것으로 예상되면서 상권 위축과 집값 하락을 부르고 있다. 일본은 도쿄와 오사카(大阪) 등 대도시 인근에 신도시 49개를 조성했지만 이들은 모두 ‘아기 울음’ 소리가 들리지 않는 노인 도시로 위축되고 있다.

○ 뉴타운, 보금자리주택과 힘겨운 경쟁

오산 세교 입주민인 50대 초반의 이모 씨는 “입주하기 전 교통편 때문에 이사를 올지 말지 고민이 많았다”며 “서울 강남구 교대역으로 출퇴근해야 하지만 직행버스도 없고 또 지하철을 이용하면 1시간 반 이상 걸린다”고 불평했다. 지하철을 이용한다고 해도 단지에서 역을 오가는 마을버스가 출퇴근시간에는 10∼15분, 낮에는 20∼25분에 한 대씩 오가 불편이 이만저만이 아니다.

이런 오산 세교 입주민들에게 서울의 뉴타운과 수도권의 보금자리주택은 부럽기만 하다. 노무현 정부 때 대부분 발표돼 추진되는 수도권 2기 신도시는 뉴타운 및 보금자리주택과 비교하면 교통 편이성 측면에서 경쟁상대가 되지 않기 때문이다.

특히 보금자리주택지구는 서울 도심에서 20km 정도 거리에 있고 교통과 통신 등 기반시설이 뒷받침되는 데다 가격도 싸 수요자들의 높은 관심을 받았다. 정부는 2012년까지 보금자리주택 60만 가구를 공급할 계획이다.

반면 수도권 2시 신도시들은 서울 도심에서 30∼40km 떨어진 곳이 상당수다. 이는 출퇴근 시간을 최소화하면서 남는 시간을 자기계발에 투자하려는 젊은 직장인들에게는 큰 걸림돌이다. 이들은 직장과 가까운 오피스텔이나 도시형 생활주택을 선호한다. 직주근접(職住近接)형 소형 주택의 인기 배경이다.

현재 일본의 도쿄와 오사카 등 대도시도 복합단지를 개발하면서 ‘콤팩트 시티’를 지향한다. 이는 경제성장 시기에 인구가 대거 교외로 이탈하면서 공동화됐던 대도시 도심으로 사람들이 돌아오는 현상에 따른 것이다. 이러다 보니 기초자치단체에 해당하는 시정촌(市町村)은 인구가 줄어 도시 규모를 유지하기에도 허덕이고 있다.

2기 신도시 기능을 떠받칠 핵심 상업시설이나 랜드마크 프로젝트 등이 늦춰지거나 아예 흐지부지되는 것도 우려할 만하다. 2007년 2월 시범단지를 시작으로 2기 신도시 중 최초로 입주를 시작한 화성 동탄1 신도시는 ‘지하철이 없고 백화점도 없는 유일한 신도시’로 불린다. 전철역이 없다 보니 서울이나 인근 도시로 타고 갈 교통수단이 부족할 수밖에 없다. 백화점도 동탄1의 4만1000가구만으론 수익성을 확보할 수 없어 들어서지 않고 있다.

‘판교 로또’로 불리며 2006년 부동산 시장을 들썩이게 했던 성남 판교는 중심사업지 개발사업인 알파돔시티가 위기에 놓여 있다. 광교 중심지역에 위치한 랜드마크 사업인 광교비즈니스파크는 두 차례나 공모를 실시했지만 응찰업체가 없어 내년에 분할 매각될 운명에 처해 있다.

박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 “2기 신도시 대부분이 2006년경 집값 급등을 막기 위한 일종의 ‘응급처치용’ 성격이 강해 자족기능을 갖추지 못했다”며 “물량을 줄였다가 민간시장이 위축됐을 때 확대하는 등 주택 공급시기를 탄력적으로 조정하는 것이 필요하다”고 말했다.

황형준 기자 constant25@donga.com

오산=김철중 기자 tnf@donga.com

▶▶▶ 전문가들이 말하는 해법은

2기 신도시가 꽃을 피우려면 지금이라도 신도시 수급 일정을 조정하고 자족기능을 강화하는 등 대책을 마련해야 한다고 전문가들은 강조한다. 폭등하는 집값 상승을 막기 위해 공급된 2기 신도시라는 옷이 체형이 달라진 현재에는 맞지 않기 때문이다.

먼저 신도시 개발일정을 총체적으로 재정리해야 한다는 지적이 나온다. 2기 신도시 중 2015년과 2016년에 마무리되는 곳은 6개에 이른다. 두 해에 걸쳐 모두 38만2000채의 주택이 입주를 시작하면 부동산시장에 충격을 줄 가능성이 높다. 5, 6년 뒤의 주택시장을 꼭 비관적으로 볼 필요는 없지만 유의해야만 할 요소인 것은 분명하다.

김덕례 주택산업연구원 연구원은 “김포 한강, 파주 운정 등은 미루고 송파 위례 등은 앞당기는 식으로 주택 수급에 맞게 공급 일정을 조정해야 한다”며 “수도권에는 미분양 물량이 여전히 많이 남아 있고 경기도에서도 예정된 뉴타운사업이 많으므로 신도시나 뉴타운사업 중에서도 버릴 것은 과감히 버려야 한다”고 지적했다.

1, 2인 가구의 증가에 맞춰 소형 주택비율을 늘려야 한다는 조언도 나온다. 김규정 부동산114 부장은 “중대형 주택 위주의 물량을 중소형으로 조정하고 분양가도 시장 가격을 고려해 다시 산정해야 한다”고 말했다.

일본의 사례처럼 대도시 교외의 신도시가 쇠락하지 않으려면 자족기능을 키워야 한다는 의견도 제기된다. 김승배 피데스개발 사장은 “일본식의 도심회귀현상을 우려하는 목소리가 있지만 한국 경제는 아직 성장 가능성이 있어 신도시 주변에 산업단지를 육성하고 기업을 유치한다면 기회가 있다”며 “일산을 제외한 4개의 1기 신도시는 서울에서 가깝다는 점 외에도 각각의 산업시설을 갖추고 있다”고 말했다. 이현석 건국대 교수(부동산학)는 “2기 신도시가 인근 산업단지로 출퇴근하는 실수요자 중심으로 정리되기 위해서는 현 시점에서 일부 조정이 불가피하다”고 조언했다.

정부도 신도시 추진 일정과 도시의 성격을 고민하고 있다. 한창섭 국토해양부 신도시개발과장은 “한국토지주택공사(LH) 부채에 따른 사업 재조정으로 2기 신도시 중 오산 세교 3지구, 파주 운정3지구 등 3곳의 추진을 재검토하고 있다”며 “2기 신도시는 보금자리주택과 차별화되는 수도권의 지역거점도시로 키우려는 게 정부의 생각”이라고 밝혔다.

하지만 벌써부터 2기 신도시의 쇠락을 점치는 것은 무리이며 장기적으로 좋아질 것이라는 전망도 있다. 이영진 닥터아파트 이사는 “어느 신도시나 처음 입주 당시에는 편의시설과 교통망이 충분하게 갖춰질 수는 없다”며 “도시가 조성되기 시작하고 인구가 유입되면 상권도 형성되고 시세도 오르게 마련”이라고 낙관했다.

김재영 기자 redfoot@donga.com