노후주거지 500곳 새단장… 법정최고금리 20%로 낮춘다

[문재인 시대 한국경제]부동산

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문재인 정부에서 부동산 정책의 패러다임이 개발에서 재생으로, 시장에서 주거복지로 바뀐다. ‘사람 중심 경제’를 표방한 ‘J노믹스’의 방향에 맞춰 낡은 주거환경을 개선하고 안정적인 주거를 보장하는 데 초점을 뒀다. 전문가들은 정책 방향 설정은 대체로 바람직하다고 평가했다. 하지만 구체적인 재원 확보 계획을 마련해야 하고 숫자 달성에 매몰돼 성급하게 추진해선 안 된다고 강조했다.

○ 50조 원 들여 ‘도시재생 뉴딜’

‘J노믹스’ 부동산 정책에서 가장 눈에 띄는 사업은 ‘도시재생 뉴딜’이다. 문 대통령이 지난달 9일 정책 행보에 나서면서 제일 먼저 꺼내든 카드다. 신도시 개발보다는 기존 도심의 기능을 되살리는 방향이다. 기존 주택들을 완전히 철거하고 아파트 등을 새로 짓는 재개발·재건축과도 차별화된다. 국토교통부에 따르면 도시재생특별법에 의한 도시재생 후보 지역이 지난해 말 기준 2300곳에 이른다.

우선 뉴타운·재개발 사업이 중단된 저층 노후 주거지를 살 만한 주거지로 바꾸는 데 초점을 맞출 것으로 보인다. 낡은 주택을 정비하고 아파트 단지 수준의 마을주차장, 도서관, 어린이집, 무인택배센터 등을 통해 마을을 되살리겠다는 구상이다. 소규모 정비사업 모델을 개발하고, 낡은 주택은 정비·매입해 공공임대주택으로 활용한다. 전통산업 집적지와 재래시장을 재정비해 도시 경쟁력의 자산으로 만든다. 이를 통해 중소 건설업체 등 매년 39만 개의 일자리가 생긴다는 추산도 내놨다.

이를 위해 연 1500억 원 규모의 도시재생사업 예산을 2조 원대로 늘리고, 주택도시기금과 한국토지주택공사(LH)나 서울주택도시공사(SH)의 사업비까지 더해 연 10조 원의 공적재원을 확보한다는 구상이다. 5년간 총 50조 원을 투입해 총 500곳의 옛 도심과 노후 주거지를 되살리겠다는 청사진을 내놨다.

도시재생을 강조하는 정책 방향은 이전 정부와 크게 다르지 않지만 대상과 규모가 크게 늘었다. 2013년 6월부터 ‘도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법’이 시행되면서 현재 전국 46곳이 도시재생 선도지역으로 선정돼 사업이 진행 중이다.

문제는 재원 확보다. 현재 LH의 부채는 80조 원, SH의 부채는 16조 원에 달해 재원 마련이 쉽지 않은 상황이다. 조명래 단국대 교수는 “도시재생이 바람직한 방향이지만 5년간 500곳이라는 목표 달성에 급급해선 안 된다”며 “주민들이 중심이 돼 지역 맞춤형으로 사업을 진행할 수 있도록 섬세하게 접근해야 한다”고 말했다.

○ 공공임대 공급 역대 최대

공공임대주택도 역대 정부 최대 수준으로 확대한다. 공적 임대주택을 매년 17만 채씩 5년간 총 85만 채를 공급할 계획이다. 13만 채는 공공기관이 직접 공급·관리하는 장기 임대주택이다. 4만 채는 공공 지원을 통해 민간주택의 임대료 인상을 억제하고 임대 기간을 장기화하는 공공지원 임대주택이다. 정부가 지난해 12만5000채 등으로 공공임대 공급을 확대한 바 있어 13만 채 공급 목표 달성에는 큰 무리가 없을 것으로 보인다.

공공임대주택의 30%는 신혼부부에게 우선 공급한다. 청년 임대주택 30만 채 공급 계획도 잡혔다. 교통이 편리한 대도시 역세권에 시세보다 낮은 청년 임대주택을 20만 채 확보하고 30만 원 이하의 셰어하우스형 청년 임대주택 5만 채도 공급한다. 박근혜 정부의 ‘행복주택’ 브랜드는 바뀔 가능성이 크다. 문 대통령이 복잡한 임대주택 체계를 간단하게 개편하겠다고 공언했기 때문이다. 기업형 임대주택(뉴스테이)은 유지하겠지만 특혜는 주지 않겠다는 입장이어서 사업 축소는 불가피할 것으로 보인다.

재산세 종합부동산세 등 부동산 보유세 인상은 시장 경기를 감안해 장기 과제로 추진할 것으로 보인다. 전월세 인상률을 일정 수준으로 제한하는 임대료 상한제와 집주인에게 1회에 한해 전월세 계약 갱신을 청구할 수 있도록 한 계약갱신청구권제는 단계적으로 도입하기로 했다.

김재영 기자 redfoot@donga.com