다주택자 ‘양도세 폭탄’ 피하려면, 내년 4월前 집 처분해야

8·2부동산대책

《“이번 대책은 6·19대책에 이은 2단계 시장 안정화 조치다. 세제, 금융, 청약제도, 주택 공급, 불법 행위 단속 등을 망라한 종합대책을 마련했다.”

김현미 국토교통부 장관은 2일 문재인 정부가 출범 약 3개월 만에 추가로 내놓은 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화방안’에 대해 이같이 설명했다.

정부가 ‘투기 수요’로 지목한 다주택자와 재건축·재개발 투자자를 정조준해 고강도 규제를 쏟아내는 한편 실수요자를 중심으로 청약제도 등을 손질한 게 이번 대책의 특징이다.》

투기세력과 전면전 김현미 국토교통부 장관이 2일 정부서울청사에서 ‘실수요 보호와 단기 투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안’(8·2부동산대책)을 발표하고 있다. 김 장관은 “집을 거주공간이 아니라 투기수단으로 전락시키는 일은 용납하지 않겠다”며 투기세력과의 전면전을 선포했다. 장승윤 기자 tomato99@donga.com

● 투기과열지구 6년만에 부활

아파트 살때 자금조달-입주 계획 제출 의무

3일부터 서울 전역과 경기 과천시, 세종시가 투기과열지구로 묶인다. 2011년 말 서울 강남 3구가 해제된 지 6년 만에 투기과열지구가 부활했다.

이 지역에선 재건축 조합이 설립되면 조합원이 보유한 주택 매매가 금지되고 오피스텔의 전매가 입주 때까지 제한되는 등 14개 규제가 적용된다. 여기에다 이번 대책으로 투기과열지구에 적용되는 규제가 더 늘었다. 9월부터 투기과열지구에서 3억 원 이상의 아파트를 살 때 자금 조달 및 입주 계획을 반드시 제출해야 한다. 2015년 폐지된 ‘주택거래 신고제’가 투기과열지구에 한해 적용되는 셈이다.


투기과열지구 가운데 서울 11개 구(강남·서초·송파·강동·용산·성동·노원·양천·마포·영등포·강서구)와 세종시는 3일부터 ‘투기지역’으로도 지정된다. 투기지역은 2012년 5월 이후 다시 도입됐다. 투기지역에서는 3주택 이상을 보유한 다주택자는 양도소득세가 10%포인트 가산된다.

투기과열지구에서 재개발이나 도시환경정비사업 조합원의 분양권을 자유롭게 전매할 수 있었지만 앞으로는 관리처분계획 인가 이후부터 전매가 금지된다. 또 재개발 때 전체 주택의 10%(서울 기준)는 의무적으로 임대주택으로 지어야 한다. 또 사업이 더딘 재건축 단지에 한해 예외적으로 매매를 허용하는데 이번에 예외 조항이 강화됐다. 기존에는 조합 설립 후 2년 내에 사업시행 인가를 신청하지 않았거나 착공하지 못하면 예외에 해당됐지만 앞으로는 이 기간이 3년으로 늘어난다. 재건축, 재개발 관련 규제는 9월부터 적용될 예정이다.

● 주택대출 규제 강화

투기지역 주택대출 ‘가구당 1건’으로 제한

투기과열지구와 투기지역에선 대출 문턱도 훨씬 높아진다. 주택담보대출을 받을 때 대출 만기, 한도와 상관없이 일률적으로 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)이 각각 40%로 강화된다. 주택담보대출이 1건 이상 있는 가구원이 추가 대출을 받을 땐 LTV와 DTI가 30%로 더 낮아진다. 투기지역에선 가구당 1건만 주택대출을 받을 수 있다. 그동안은 대출자 1명당 1건이어서 남편과 부인이 따로 추가 대출을 받았다.

투기과열지구와 투기지역에서 전체 대출의 약 80%가 새로운 규제를 적용받아 대출 금액이 줄어들 것으로 추산된다. 예컨대 과천에서 1억 원의 대출을 낀 아파트를 가진 연봉 8000만 원의 직장인이 서울의 8억 원짜리 아파트를 사면서 대출(금리 3.5%, 20년 원리금 분할 상환)을 받는다면 기존엔 4억8000만 원까지 가능했지만 앞으론 2억4000만 원만 빌릴 수 있다. 다만 무주택 가구주이면서 부부 합산 연소득이 6000만 원 이하인 서민층 실수요자들은 완화된 LTV, DTI 규제(각 50%)를 적용받는다.

● 다주택자 양도세 강화

1주택자 비과세 요건 ‘2년이상 거주’로

내년 4월부터 ‘청약조정 대상 지역’에서 다주택자 양도소득세 중과(重課) 제도가 부활한다. 서울 전역과 경기 과천·성남·하남·광명·고양시, 세종시, 부산 해운대·연제구 등 전국 40개 시, 구가 해당된다.

지금은 주택 수와 상관없이 다주택자가 집을 팔 때 양도 차익에 따라 6∼40%의 기본 세율을 매긴다. 앞으로 2주택자는 기본 세율에 10%포인트를 더해 16∼50%, 3주택 이상 보유자는 20%포인트를 더해 26∼60%의 세율을 적용받는다. 2주택자가 서울에서 8억 원짜리 아파트를 산 뒤 15억 원에 팔 경우, 지금은 양도세로 약 1억8200만 원을 내야 하지만 내년 4월 이후는 2배 가까운 약 3억6000만 원을 내야 한다. 다주택자는 장기보유 특별공제에서도 배제된다. 지금은 3년 이상 보유하면 양도 차익의 10∼30%를 공제해 줬는데 앞으로 이런 혜택을 받지 못한다.

1주택자에 대한 양도세 비과세 요건도 강화된다. 현재 2년 이상 보유하고 양도가액이 9억 원 이하면 양도세를 내지 않아도 되지만 앞으로는 ‘2년 이상 거주’ 요건까지 충족해야 한다. 당장 3일부터 매매 대금을 다 치르고 취득한 주택부터 적용된다. 또 내년 1월부터 청약조정 대상 지역에서 분양권을 전매하면 보유 기간과 관계없이 차익의 50%에 대해 양도세를 내야 한다. 지금은 보유 기간에 따라 6∼50%가 적용됐다.

● 청약제도 개편

서울 중소형아파트 전량 ‘청약 가점제’ 적용

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현재 수도권은 청약통장에 가입한 지 1년, 지방에서는 6개월이 지나면 1순위 청약 자격이 주어진다. 하지만 앞으로 투기과열지구와 청약조정 대상 지역에서는 통장 가입 후 2년이 지나야 1순위 자격을 얻을 수 있다.

‘청약 가점제’의 적용 비율도 확대된다. 청약 가점제는 무주택 기간과 부양가족 수 등을 점수로 매겨 점수가 높은 사람이 우선 분양받는 제도.

앞으로 투기과열지구에서 나오는 전용면적 85m² 이하 중소형 아파트는 분양 물량 100%에 가점제가 적용돼 청약자를 뽑는다. 85m² 초과 아파트는 절반이 가점제로 분양된다. 청약조정 대상 지역에서는 85m² 이하 아파트의 가점제 비율이 40%에서 75%로 높아지고, 가점제 적용을 받지 않았던 85m² 초과 아파트도 30%는 가점제로 할당된다.

청약 당첨자가 계약을 포기하거나 부적격 당첨자가 발생해 예비 입주자를 뽑을 때 추첨제 대신 가점제를 우선 적용해 무주택자들의 당첨 기회를 늘리기로 했다. 바뀐 청약제도는 9월 시행될 예정이다.

아파트 규제가 강화되면서 오피스텔로 투자 수요가 몰리는 이른바 ‘풍선 효과’를 막기 위해 하반기(7∼12월) 오피스텔 분양제도도 개선된다. 청약조정 대상 지역에서 입주 때까지 오피스텔 전매가 금지되고, 분양 물량의 20%를 거주자에게 우선 분양해야 한다.

● 시세 80% ‘신혼희망타운’ 공급

결혼 5년이내 무주택-저소득 부부 우선권

수도권의 그린벨트 해제 지역이나 공공택지 등에 ‘신혼희망타운’이 조성된다. 문재인 정부 임기 5년간 신혼부부를 대상으로 선보이는 20만 채의 공공임대주택과 별도로 매년 1만 채씩 공급하는 분양형 공공주택이다. 앞으로 임기 내 5만 채가 공급될 예정이며, 이 중 3만 채는 수도권에서 선보인다.

올해 안에 경기 과천 주암지구, 위례신도시, 화성 동탄2신도시에서 시범사업을 우선 추진할 예정이다. 신혼부부가 여건에 따라 선택할 수 있도록 ‘공공분양’, 10년간 분양대금을 나눠 내는 ‘분납형’, 10년 임대 분양으로 전환되는 ‘분양전환임대’ 등 다양한 형태로 선보일 예정이다.

결혼 5년 이내인 무주택 신혼부부 가운데 부부 합산 소득이 일정 조건 이하면 입주할 수 있을 것으로 보인다. 집값은 주변 시세의 80% 수준에서 결정될 예정이다. 정부는 9월 ‘주거복지 로드맵’을 마련해 신혼희망타운의 세부 내용을 확정할 방침이다.

정임수 imsoo@donga.com·강유현·강성휘 기자