다주택자 버티기땐 ‘종부세 강화’ 유력… 재건축 시장엔 ‘분양가 상한제’ 준비중

[토요판 커버스토리]‘투기와 전쟁’ 문재인 정부 다음 카드는

‘8·2부동산대책’의 약발이 문재인 정부의 기대와 달리 빨리 사그라들면 어떻게 될까. 시장에선 벌써 정책 당국이 쓸 만한 ‘다음 카드’에 관심이 쏠린다.

노무현 정부의 부동산 정책 설계를 주도했던 김수현 대통령사회수석비서관은 8·2대책 발표 다음 날인 3일 “정부는 부동산 가격 문제에 대해 물러서지 않을 것”이라고 강조했다. 다시 과열 조짐을 보이면 언제든 새 대책을 내놓겠다는 의지인 셈이다.

8·2대책에서 빠진 대표적 규제는 주택 보유세 인상이다. ‘실거주가 아닌, 투자 목적으로 사놓은 집들은 다 팔아야 할 것’이라는 정부의 강력한 요구에도 불구하고, 자금 여력이 있는 다주택자들이 ‘버티기 작전’을 펼 경우 정부는 노무현 정부 때처럼 종합부동산세 강화 카드를 꺼낼 가능성이 있다. 노무현 정부의 ‘8·31대책’은 종부세 대상 주택의 기준시가를 ‘9억 원 이상’에서 ‘6억 원 이상’으로 확대했지만 이명박 정부 때 ‘9억 원 이상’으로 환원됐다. 박원갑 KB국민은행 WM스타자문단 수석전문위원은 “(현 정부의 다음 카드로) 취득·등록세 등 거래세 인하를 병행해 다주택자의 퇴로를 열어준 뒤 보유세를 올리는 방식이 유력하다”고 말했다.

재건축 시장에서는 분양가 상한제가 사업성을 위축시키는 ‘결정타’가 될 것으로 보인다. 국토교통부는 현재 민간택지에 대한 분양가 상한제 적용을 보다 쉽게 할 수 있는 주택법 시행령 개정을 준비하고 있다. 이에 따라 서울 강남4구 등에 상한제가 도입될 경우 3.3m²당 4000만 원을 넘나들던 재건축 분양가는 3000만 원대 중반 정도로 묶일 것으로 보인다.

여기에 재건축 아파트의 ‘선시공 후분양’을 유도하는 규제가 더해지면 투자 목적으로 고가 재건축에 청약하는 수요는 더욱 줄어들 것으로 보인다. 이들 규제 역시 노무현 정부의 부동산 대책에는 포함됐으나 현 정부에선 아직 꺼내 들지 않았다.

이번 대책으로 토지시장 등으로의 ‘풍선 효과’가 생길 경우 정부가 토지거래허가구역을 대폭 늘리거나 허가구역에서의 전매제한 기간을 연장할 가능성도 배제할 수 없다. 토지거래허가구역 내에서는 일정 규모 이상의 토지를 거래할 때 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 하고 토지의 사용 목적에도 제한이 생긴다.

이밖에도 전월세 상한제, 임차인 계약갱신청구권 도입 등이 추가로 나올 만한 규제들로 거론된다. 이는 문재인 대통령의 주거복지 공약에 들어있다. 특히 8·2대책으로 늘어난 양도세 부담을 집주인들이 전세금을 올려 세입자에게 전가하려는 움직임이 있을 경우 이들 규제 도입이 앞당겨질 수 있다는 관측이 많다.

천호성 기자 thousand@donga.com