대출 있어도 ‘2년 약정’땐 투기지역도 추가대출 가능

[토요판 커버스토리]헷갈리는 대출규제 Q&A

8·2부동산대책이 발표된 뒤 열흘이 지났지만 시장의 혼란은 좀처럼 가라앉지 않고 있다. 전례 없이 강한 규제들이 한꺼번에 쏟아지다 보니 대출 수요자는 물론이고 은행 창구 직원들까지 정확한 규정이 무엇인지 헷갈릴 정도다. 금융당국도 시중은행의 대출 실무자들과 머리를 맞대고 은행 창구에 자주 들어오는 질문과 답변을 묶어 각 금융회사에 배포하기로 했다. 대출 수요자들이 자주 하는 질문을 정리해 봤다.

Q. 지방에 아파트 한 채를 가지고 있는데 주택담보대출을 받아 서울의 아파트를 추가로 구입할 수 있나.

A. 만약 지방 아파트를 구입하며 받은 대출금을 이미 모두 갚았다면 새 대출을 받아 서울 아파트를 살 수 있다. 그러나 기존 대출이 남아 있다면 구입하려는 아파트가 서울의 어느 지역에 있는지에 따라 대출 여부와 한도가 달라진다. 서울의 투기지역(강남 서초 송파 등 서울 11개 구와 세종시)에서는 일단 추가 대출을 받는 게 불가능하다. 다만 은행에 따라 현재 갖고 있는 집을 2년 내에 팔 것이란 약정을 걸면 주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI)의 각각 40% 한도 내에서 대출을 받을 수 있다. 그러나 같은 서울이라도 투기과열지구의 아파트를 산다면 기존 아파트를 처분하는 조건이 없이도 대출을 받을 수 있다. 다만 이때엔 LTV와 DTI 비율이 30%로 제한된다.

Q. 지난달 서울에서 6억 원이 넘는 아파트를 구입하기로 계약했다. 잔금 대출을 원래 한도대로 받을 수 있나.

A. 아직 대출 신청을 못 했더라도 계약일이 부동산대책 발표 이전이라면 강화된 대출 규제를 피할 수 있다. 부동산대책 발표 다음 날인 3일 기준으로 자신이 무주택 가구주이며 3일 이전에 아파트를 구입했다는 증빙 서류(매매계약서, 거래신고필증, 계약금 입금 자료)가 있으면 기존 LTV인 60%를 적용받을 수 있다. 다만 분양권을 들고 있다면 무주택 가구주로 인정받을 수 없다.

Q. 지난달 아파트 분양에 당첨돼 계약금을 넣었다. 2일까지 아파트 시행사와 시공사가 은행과 중도금 대출 협약을 못 맺었는데 LTV는 얼마를 받을 수 있나.

A. 3일까지 무주택 가구주라면 역시 기존 LTV인 60%가 적용된다. 분양권을 매매할 때에도 마찬가지다. 2일까지 분양권 매매계약을 맺은 경우 적법한 거래 사실과 계약일자를 증명하면 수분양자의 중도금 대출(분양가의 60%)을 인수할 수 있다.

Q. 강화된 대출 규제가 기존 주택담보대출을 연장할 때에도 적용되는가.

A. 단순히 만기만 연장할 경우엔 영향을 받지 않는다. 다만 대출액을 늘리거나 대출조건을 바꿀 경우 새로운 대출로 간주돼 강화된 LTV와 DTI를 적용받는다. 마찬가지로 기존의 대출을 금리가 낮은 다른 은행 대출로 갈아탈 때에도 신규 대출로 취급된다. 다만 투기지역 내의 주택담보대출이라면 은행별로 만기 연장도 제한하는 경우가 있어 주거래 은행에 문의해야 한다.

Q. 새로운 대출 규제는 언제부터 적용되나.

A. 금융당국이 이달 중순 감독 규정을 개정하면 그때부터 본격 적용된다. 다만 기존에 주택담보대출을 가진 수요자가 투기지역에 아파트를 살 때는 이미 3일부터 신규 대출을 받을 수 없다. 다주택자 양도소득세 중과의 경우는 소득세법을 개정해야 하기 때문에 2018년 4월 1일 이후 양도하는 주택부터 적용된다.

송충현 기자 balgun@donga.com