강남·목동 재건축 빨라질까…박영선-오세훈 부동산 공약 분석해보니

‘규제가 확 풀려서 서울 강남, 목동 아파트 재건축사업이 빨라질까?’

서울시장 보궐선거를 앞두고 박영선 더불어민주당 후보와 오세훈 국민의힘 후보는 모두 기존의 재건축, 재개발 관련 규제를 완화하는 내용의 부동산 공약을 내걸고 있다. 이 때문에 어느 후보가 당선돼도 개발사업에 속도가 붙을 것이라는 전망이 나온다.

본보 분석 결과 일부 규제가 완화될 수는 있지만 모든 규제가 동시다발적으로 풀려 과거 ‘뉴타운식’ 개발로 회귀할 가능성은 높지 않다. 서울시장의 권한에 한계가 있는데다 짧은 임기 동안 가격이 급등하는 부작용을 감수하면서 모든 공약을 추진하기는 어렵기 때문이다.

● 35층 층수 규제 완화해도 분상제는 유지 가능성

박 후보와 오 후보는 모두 35층 층수 규제를 풀겠다는 입장을 보이고 있다. 층수 규제는 서울시 조례에 명시된 규제여서 시장의 의지에 따라 조정할 수 있다. 용적률도 완화할 여지가 있다. 현재 서울시는 2종 일반주거지역의 경우 최대 200%의 용적률을 적용하고 있는데 이는 국토계획법 상 상한 용적률(250%)보다 50%포인트 낮다.

공공기관의 역할에 대해서는 두 후보의 공약이 크게 엇갈린다. 박 후보는 공공이 핵심적인 역할을 하며 5년 내 30만 채의 공공주택을 공급하는 공약을 내놓았다. 한국토지주택공사(LH) 등 공공 주도로 주택을 공급하는 공공재개발 사업 기조가 그대로 이어질 가능성이 높은 셈이다. 반면 오 후보는 민간 규제를 풀어 민간 중심으로 개발을 추진해야 한다고 주장하고 있다. 공공의 역할을 취약계층을 위한 임대공급 등으로 제한하되 민간 주도 개발에 속도를 내려는 취지다.

하지만 어느 후보도 대표적인 재건축 규제로 꼽히는 민간택지 분양가상한제와 재건축 초과이익환수제를 풀기는 어렵다. 중앙정부가 개정권한을 갖고 있어서다. 정부 관계자 역시 “가격을 급격히 자극할 수 있는 분상제 규제 등을 건드리긴 어려울 것”이라고 했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “층수, 용적률 규제를 풀더라도 분상제, 재초환 등의 제도에 변화가 없을 경우 공약대로 정비사업을 통한 대대적 공급이 가능할지 의문”이라고 지적했다.

● 서울시장 권한 밖 장밋빛 공약도 수두룩

두 후보 모두 현재의 공시가격 인상 드라이브에는 어느 정도 속도조절이 필요하다는 입장이다. 오 후보 측은 아예 공시가격을 동결하겠다고 약속하는 한편 소득이 없는 1주택자는 재산세를 전면 감면하는 등 세부담 완화도 함께 공약으로 내걸었다. 박 후보는 최근 “공시가격 9억원 이하 주택에 대해 연간 인상률이 10% 수준을 넘지 않도록 조정하겠다”고 밝힌 바 있다.

하지만 공시가격 역시 지자체인 서울시가 직접 건드리긴 어렵다. 특히 공동주택의 경우 국토부 산하기관인 부동산원이 자체 전수조사를 통해 산정한다. 단독주택 공시가격도 부동산원이 정한 표준 단독주택 가격을 바탕으로 정해진다. 정부의 공시가격 현실화 기조가 명확한 만큼 지자체 차원에서는 이의제기 외에 사용할 수 있는 수단이 크게 없는 상황이다. 전문가들은 두 후보 모두 1년 남짓한 이번 서울시장의 임기로는 실현하기 힘든 장밋빛 공약이 많다고 지적했다. 대표적으로 두 후보 모두 경부고속도로 등 도로, 전철 등을 지하화하고 상부에 주택과 공원 등을 만들겠다는 공약을 내세우고 있다. 모두 사업성 검토에만 1년 이상이 걸린다. 이창무 한양대 도시공학과 교수는 “박 후보의 ‘21개 컴팩트 도시’, 오 후보의 ‘3대 경제축’ 등 비전 면에서는 긍정적으로 평가할 만한 공약이 있지만 실현 가능성이 문제”라며 “두 후보 모두 ‘공급 속도전’을 강조하는데 시의회·중앙정부와의 마찰, 주민 갈등 등을 고려한 것인지 의문”이라고 했다.

이새샘기자iamsam@donga.com
김호경기자 kimhk@donga.com