“누구나집, 오른 집값 50% 임차인에”…전문가 “절대 공짜 아냐”

송영길 더불어민주당 대표가 16일 서울 여의도 국회 본회의장에서 교섭단체 대표연설을 하고 있다. 2021.6.16/뉴스1 © News1

더불어민주당 송영길 대표가 16일 국회 교섭단체 연설에서 “매년 집값 상승분의 50%를 임차인에게 배당해주겠다“고 공언하면서 ‘누구나집’ 프로젝트를 둘러싼 혼란이 커지고 있다. 송 대표는 이날 연설에서 5분여에 걸쳐 인천시장 재직 시절부터 제안했던 ‘누구나집’을 홍보했지만 배당 실현의 구체적인 방법 등에 대해서는 언급하지 않았다. 이를 두고 부동산 시장에서는 ”도저히 실현 불가능한 일“이라는 반응이 나왔다.

● “거짓말이 현실로” VS “절대 공짜 아냐”

송 대표는 이날 국회에서 “많은 분들이 임차인에게 오른 집값을 나누어 주는 게 사실이냐고 묻는다”며 “그렇다. 거짓말 같은 일이 현실로 나타날 것”이라고 말했다. 이어 “죽어라 일해서 번 돈의 30~40%를 주거비로 내는 삶이 아니라 집값 상승분을 배당받으며 희망을 키우는 청년기본소득시대를 만들겠다”며 “현금 6%만 내고 거주하면 집값 상승분의 50%를 매년 나눠받는 것”이라고 말했다.

‘누구나집’은 10년간 임차인으로 살다가 10년 뒤 분양으로 전환해 소유할 수 있도록 한 공공지원 민간임대주택이다. 입주자는 입주 시점에 미리 확정되는 분양가의 10%를 내고 10년을 거주한 뒤 나머지 90%를 지불하면 집을 소유할 수 있다. 또 분양가의 6%를 내면 소유권은 얻을 수 없지만 10년간 임대료를 내면서 거주할 수 있다.

그 사이 집값이 오르면 상승분은 주택을 지은 민간 건설사와 임차인이 나눠 갖는다. 임차인이 3억 원인 ‘누구나집’에 입주했고, 10년 뒤 집값이 5억 원으로 올랐다면 시세 차익 2억 원을 건설사와 임차인이 각각 1억 씩 갖게 되는 구조다. 민주당 관계자는 “6년 동안 살다가 분양전환을 하지 않고 이사를 간다 해도 거주기간에 비례해 1억의 60%인 6000만 원을 배당 받을 수 있다”고 설명했다.

그러나 이런 모델에 대해 부동산 전문가들은 회의적인 반응을 내놨다. ‘누구나집’은 정부 재정지원 없이 임대료와 분양가 모두 시세보다 싸게 공급해야 하는데다, 여기에 매년 배당까지 하기는 불가능하다는 것. 고준석 동국대 법무대학원 겸임교수는 “실현되지 않은 이익을 배당한다는 것은 이해하기 어렵다”고 말했다. 심교언 건국대 부동산학과 교수도 “민간 건설사나 시행사가 입주민이 낸 초기 부담금을 굴려 수익이 나면 배당을 해줄 수도 있다”면서도 “민간 기업은 손실을 우려해 정부 보증 없이는 아예 사업 참여를 안할 가능성이 큰데, 정부 보증은 결국 부담을 모두 떠안는 것이라 절대 공짜가 아니다”고 말했다.

이에 대해 민주당 관계자는 “임차인과 사업자가 시세차익을 나누는 것에 방점이 있다”며 “부지별로 다양한 사업 모델을 개발 중이며 배당 방안도 각각 달라질 수 있다”고 말했다.

● 집값 하락시 대비책도 물음표

이 모델의 또 다른 문제는 송 대표가 인정한 것처럼 집값 하락시 발생한다. 연설에서 “의문이 생길 수도 있다. 집값이 떨어지면 어떻게 하는가”라며 자문한 송 대표는 “집값이 떨어지면 임차인은 집을 안사면 된다. 최초의 분양가격으로 사는 것은 권리이지 의무가 아니기 때문”이라고 말했다.

이에 대해 민주당은 “만약 집값이 내려가면 임차인이 분양을 포기하는 것 외에도, 사업자가 분양전환시까지 사업비의 약 15% 가량을 회수하지 않고 있다가 떨어진 집값을 우선 충당할 수 있다”고 설명했다. 분양가 5억 원의 주택이라면, 사업자가 분양가의 15%인 7500만 원을 보유하고 있다가 떨어진 집값을 보전해줄 수 있다는 의미다.

사업비 일부를 회수하지 않으면 사업자의 이익이 줄어들게 되는 셈이지만, 송 대표는 대신 사접자에게 임대수익 외에 추가적인 이익이 보장된다고 주장했다. 그는 “임대료나 분양차익에 전적으로 의존하던 기존 사업과 완전히 다르다”며 “통신, 카쉐어링, 보험, 금융, 케이터링 등 다양한 부가서비스를 통해 수익을 창출할 수 있다”고 했다.

최혜령 기자 herstory@donga.com
김호경 기자 kimhk@donga.com